В конце января ряд СМИ Новосибирска разместили информацию о том, что строительство одного из новосибирских долгостроев – дома на ул.Залесского, 6, начавшееся в 2006-2007 гг., которое должно было возобновиться в 2015 году, фактически не ведется, а средства, направленные жилищно-строительному кооперативу, образованному дольщиками объекта, вложены в ценные бумаги генподрядчика – ООО "Энергомонтаж", в 2015 году выигравшего конкурс на достройку дома. О ситуации, связанной с этим проблемным объектом, агентству "Интерфакс-Сибирь" рассказал гендиректор ООО "Энергомонтаж" Иван Сидоренко.
- Иван Леонидович, история со строительством дома на Залесского,6 вызвала большой резонанс. Ведутся ли там работы?
- Работы не останавливались. Тот, кто заявил об отсутствии проведения строительных работ на объекте "Залесского, 6", на мой взгляд, не владеет ситуацией.
На сегодня выполнен демонтаж четырех этажей проблемных конструкций, ведутся работы по выносу канализационного коллектора диаметром 500 мм из зоны строительства дома, врезка в коллектор диаметром 1200 мм. Проложены шахты глубиной 14 метров – это полноценные подземные работы, их выполняла организация, выполняющая подряды на строительстве метро. Тем не менее, мы собирались начать строительство самого дома в октябре прошлого года, однако по ряду причин были вынуждены его отложить, продолжая работать на площадке.
- Как сложилась подобная ситуация, какова ее предыстория?
- В соответствии с законом "Об использовании земель в Новосибирской области" в феврале 2015 года состоялся аукцион по недостроенному дому на Залесского, 6, и "Энергомонтаж" был признан победителем. Мы выполнили свои обязательства, перечислили 226 млн рублей на счет ЖСК, и мэрия Новосибирска, со своей стороны, передала нам участок площадью 3,9 га в нашу собственность.
Замечу, что когда в 2014-2015 годах проводились аукционы на достройку проблемных объектов в рамках этого закона, наша организация и я, как депутат Заксобрания региона, выступали против. Мы говорили о том, что земельный участок застройщику должен предоставляться только после того, как он решит проблему обманутых дольщиков, то есть достроит дом и введет его в эксплуатацию. Дело в том, что в той редакции закона предполагалось, что победитель платит установленную сумму и сразу получает земельный участок, и его абсолютно не интересует, хватит этих денег на достройку либо нет, тем более, что практически невозможно в долговременной перспективе определить стоимость достройки, и не исключены ошибки, но об этом позже. К сожалению, юридические службы мэрии не включили предложенное нами положение в аукционную документацию.
- С чем все же связан перенос сроков начала строительства?
Когда мы изучали аукционную документацию по достройке дома, еще до принятия решения об участия в аукционе, каких-либо серьезных подводных камней замечено не было, хотя было ясно, что 226 млн рублей недостаточно для завершения строительства. Предполагалось, что на квартиры обманутых дольщиков должны потратить 226 млн рублей, а за счет реализации свободных квартир должны окупиться затраты на полную достройку.
ЖСК "Залесский" обратился к нам с предложением стать генеральным подрядчиком и достроить дом. Мы согласились, хотя по условиям аукциона мы могли ограничиться лишь перечислением денежных средств.
Однако в дальнейшем оказалось, что сверх свободных площадей, которые можно продать, складывается дефицит средств в сумме более 100 млн рублей, потому что не было известно, например, что надо перекладывать коллектор 500 мм почти за 15 млн рублей. Там сейчас работы, которые ведутся за наш счет, выполнены на 85%. Разбор аварийного каркаса, перенос распределительной подстанции – снова затраты.
Сам проект дома, который нам достался, не выдерживал никакой критики. Ширина кухонь была 2,2 м, высота потолков в квартирах 2,4 м, специфическое расположение колонн делало невозможным удобную планировку квартир. Поэтому мы предложили дольщикам скорректировать проект, и они согласились.
В результате мы заново проектировали дом. При этом площади квартир ни в одном случае не стали меньше, наоборот, почти в 90% случаев люди получили от 1,5 до 4 кв. м просто бесплатно. Понятно, что дополнительных денег у них нет, и не надо на них это перекладывать.
Но так как дом находится в зоне глиссады воздушных судов, увеличивать высоту этажей с сохранением общей этажности было нельзя. Мы пожертвовали целым этажом административных помещений, которые должны были, в том числе, покрыть дефицит средств на достройку дома.
Более того, оказалось, что геологические изыскания выполнены под 10-этажный дом, тогда как по проекту он 17-этажный, соответственно, изыскания пришлось проводить заново. В итоге в октябре прошлого года мы сдали проектную документацию на экспертизу. Это, кстати, тоже затраты: 12,5 млн рублей - проект, экспертиза – еще 1 млн рублей.
Однако у экспертов-конструкторов специализированной организации "Государственной вневедомственной экспертизы Новосибирской области" возникли сомнения относительно деформации грунта под уже существующей плитой, потому что объект, по сути, не был законсервирован, и грунт под плитой могло просто размыть. Потребовались дополнительные изыскания, по результатам которых необходимо усиление грунта под фундаментной плитой, на которое тоже необходимо заказывать проект, а это опять сроки и деньги – 15 млн по сегодняшнему предложению от СГУПС.
Кроме всего прочего, несмотря на то, что дольщики по данному объекту признаны обманутыми с 2007 года, проект должен соответствовать всем сегодняшним нормам и законам. А с этим есть проблемы – размер земельного участка по сегодняшним нормам не позволяет разместить четыре подъезда 17-этажного дома.
Была разработана и на публичных слушаниях принята особая зона Ж8 для проблемных объектов, где требования к земельному участку чуть ниже, на уровне 2007 года, но в силу данный закон вступит только 1 октября 2016 года, а строить необходимо сейчас.
Есть проблемы с получением градостроительного плана, технических условий по электроснабжению. Оказалось, что необходимо согласование с управлением охраны культурного наследия региона, потому что морфологический корпус Горбольницы – это памятник архитектуры.
Есть постановление правительства Новосибирской области компенсации платы за подключение к ресурсоснабжающим сетям. Мы в августе передали документы, нам дали гарантийное письмо, однако на сегодня ничего не оплачено, а это более 30 млн рублей.
- И все же есть надежда, что дом будет построен? Несмотря на все это?
- Мы уже на финишной прямой – уже просматриваются сроки получения всех экспертиз и разрешения на строительство. Данный жилой дом будет достроен до конца 2017 года - наш договор с ЖСК "Залессский" не предполагает каких-либо других вариантов. Те три месяца, которые мы потеряли – я думаю, что мы сможем их нагнать, несмотря даже на сложную экономическую ситуацию.
Все наши трудности, связанные с этим объектом, только подтверждают, что на некоторых объектах невозможно заранее определить необходимую сумму для завершения строительства.
Особенно хочется отметить большой личный вклад в общее дело председателя правления ЖСК "Залесский" Олега Ивановича Арчибасова, который так сильно радеет за строительство жилого дома, что с завидным упорством и практически постоянно находится в тесном контакте с нашими службами, настаивая при этом на выполнении всех согласований, экспертиз, проектных и иных видов работ в более короткие сроки, по сравнению нормативными и (или) предусмотренными условиями договора генерального подряда (внутренним графиком строительства).
- Прокомментируйте, пожалуйста, ситуацию с покупкой векселей ООО "Энергомонтаж" на средства, которые были перечислены застройщику – ЖСК "Залесский".
- В нашей области по такой финансово-правовой модели отработано большинство достаиваемых долгостроев. Существо возникающих при этом правоотношений таково: деньги перечисляются ЖСК, который потом, чтобы не замораживать средства, покупает векселя строительной компании, которая берется за достройку дома.
Аналогичным образом с ЖСК "Залесский" было достигнуто соглашение, что мы заключаем договор генподряда, в котором прописываем, что все наши дополнительные затраты не лягут на плечи дольщиков. Отмечу, что председателю ЖСК изначально было понятно, что он сам по себе, не являясь специализированной организацией, дом не достроит, особенно с учетом дефицита в 100 млн рублей, о котором я говорил.
Это не противоречит законодательству. Векселя находятся у ЖСК, они их могут предъявить, показать кому угодно, при этом они обеспечены уже построенными квартирами ООО "Энергомонтаж".
- Какую схему достройки "проблемных домов" можно считать оптимальной в нынешней ситуации?
- Конечно, не должны проблемы одних решаться за счет других, ведь так или иначе обманутые дольщики получают помощь за счет остальных налогоплательщиков.
В марте прошлого года произошли изменения в федеральном законодательстве, в том числе в Градостроительном кодексе РФ, соответственно, областной закон мы применять не можем. В настоящее время на уровне области готовится проект закона, в соответствии с которым губернатор будет иметь возможность под объект с большими инвестициями предоставлять земельный участок.
На мой взгляд, оптимальной является схема, предусматривающая обременение на земельный участок и обеспечивающая достройку объекта застройщиком, а не простое перечисление денег. То есть застройщик должен будет понимать, что за те два, например, года, в течение которых он должен достроить проблемный объект, он не сможет проводить сделки с квартирами, построенными на предоставленном участке. Это гарантировало бы, что и так обманутые дольщики не станут обманутыми вновь.