Гендиректор Ипотечного агентства Югры Е.Чепель: "До 2020г мы планируем сдать 62 тыс. кв. м арендного жилья в Югре"

            - В Югре сложились объективные условия для развития данного рынка. Так или иначе, он существует. В некой "серой" зоне. Люди покупали и будут покупать квартиры, будут их сдавать в аренду. Плюс в регионе складывается ситуация миграционного потока - много приезжает и много уезжает. Поэтому вопрос обеспечения жильем, как в собственность, так и в аренду, был и остается для округа актуальным.

            В "майских указах" президента в 2012 году было закреплено одно из направлений - развитие рынка арендного жилья и формирование фонда наемных домов коммерческого использования.

            В декабре 2012 года губернатор Югры (Наталья Комарова - ИФ) инициировала обсуждение данной программы. Затем при участии экспертов была разработана концепция развития рынка арендного жилья в Югре до 2020 года. При этом был досконально изучен опыт в развитии доходных домов не только в России (Санкт-Петербурге), но и за рубежом: в частности, Германии и Финляндии.

            То есть сложилось совокупно несколько факторов - инициатива региональных властей, подкрепленная федеральным трендом, и объективно сложившиеся экономические условия. Они привели к тому, что такая программа в округе появилась.

            - Без арендного жилья не живет ни один регион. Вопрос, в каком направлении развивается рынок - институциональном или в хаотичном, стихийном. Разные регионы страны идут по разному пути, поскольку этот рынок молодой, в стратегии развития жилищного строительства до 2025 года, принятой в конце 2017 года, направление развития арендного жилья, в отличие от ипотеки, фигурирует в качестве пилотного.

            Во многих крупных городах снять квартиру не проблема, даже по договору. Так, власти Москвы пошли по пути работы непосредственно с частными арендаторами и выводу их из тени для увеличения налогооблагаемой базы. И параллельно федеральная структура АО "Дом РФ", ранее называвшаяся АО "АИЖК", тоже реализует несколько проектов, но все квартиры - в центральных районах Москвы. И это не масс-маркет, в котором мы работаем. Это средний и выше среднего ценовой сегмент - от 80 тыс. рублей и выше. Мы работаем в сегменте, где однокомнатная квартира в среднем стоит от 15 до 19 тыс. рублей, двухкомнатная - в районе 20-24 тыс. рублей, а трехкомнатные - 30-35 тыс. рублей. Это те рыночные цены, которые сложились в Югре.

            - Ипотечное агентство Югры выступило инвестором пяти арендных домов в округе на 730 квартир. Их общая площадь - 35,8 тыс. кв. метров.

            В ноябре 2014 года в регионе началось заселение первого арендного дома в Нефтеюганске на 94 квартиры. Затем в мае 2015 года - дома в Ханты-Мансийске на 90 квартир. В июне того же года свои двери открыл дом в Сургуте на 170 квартир. В декабре 2016 года началась эксплуатация дома в Сургуте на 250 квартир, а в декабре 2017 года - еще одного дома в Ханты-Мансийске на 126 квартир.

            - Мы планируем построить еще три-четыре дома суммарной площадью около 22 тыс. кв. метров. Ориентируемся, что они появятся в Нижневартовске и Ханты-Мансийске. При этом для Нижневартовска это станет первый подобный объект. Его мы планируем на 180 квартир. Ожидаем, что он будет построен в начале 2019 года, и во втором квартале того же года мы планируем начать его заселять.

            Третий дом в Ханты-Мансийске на 108 квартир общей площадью 4,5 тыс. кв. метров строится на улице Югорской. Его планируется сдать летом текущего года, а первые жильцы начнут заселяться в сентябре-октябре этого года.

            Средняя площадь квартир в данных домах составит около 35-38 кв. метров.

            Кроме того, сейчас мы в поисках площадки под доходные дома в столице Югры на 550-570 квартир. Ищем площадку и партнеров для возведения. Один из вариантов - разместить их в микрорайоне "Западный". Ориентируемся, что сдать и заселить дома мы должны в 2020 году.

            Всего до 2020 года (с учетом уже возведенных) в регионе планируется сдать не менее 62 тыс. кв. метров арендного жилья при участии "Ипотечного агентства Югры".

            Хочу отметить, что будущее лидерство Ханты-Мансийска по количеству домов (четыре до 2021 года - ИФ) весьма условно. Я бы ориентировался на количество квартир. Поскольку в Сургуте в настоящее время мы эксплуатируем два дома - на 170 и 250 квартир, а в Ханты-Мансийске сейчас тоже два дома, но на 90 и 126 квартир. Как видим, в Сургуте объекты больше, и значит, больше людей могут в них заселиться.

            - Нет, я в это не верю, что где-то за пределами крупных городов Югры можно развивать коммерческое арендное жилье. Экономической целесообразности нет. Спрос все-таки сконцентрирован именно в этих муниципалитетах. В других он удовлетворяется за счет наличия уже существующего жилья. Плюс там целесообразно развивать фонд социального жилья, поскольку есть спрос за счет нуждающихся людей, которые не могут себе позволить взять квартиру в ипотеку, а с другой стороны, отсутствует предложение по адекватной цене аренды.

            В настоящее время в ипотечной сфере Югры спрос также сосредоточен в четырех городах: Ханты-Мансийске, Сургуте, Нижневартовске и Нефтеюганске - около 80% сделок купли-продажи квартир.

            - Здесь два источника: собственные средства ипотечного агентства Югры за счет сформированного уставного капитала в 2009 году и заемные источники - долгосрочный кредит на 20 лет от АО "Дом РФ".

            Своих средств мы инвестируем около 55%, а заемные, соответственно, - около 45%.

            Но основная проблема здесь, что в настоящее время долгосрочного источника для финансирования таких проектов в России не существует. И в ближайшее время сложно говорить, что они появятся.

            Всем игрокам - инвесторам, застройщикам, банкам необходимы прозрачные и понятные правила работы, которых пока нет. В частности, очень сложная ситуация с дороговизной "длинных" денег - доступных долгосрочных кредитов в нашей стране в настоящее время нет. Банки выдают кредиты под очень высокий процент, и возводить на них арендное жилье в принципе невыгодно.

            В том числе и из-за этого проект по развитию арендного жилья зафиксирован стратегией развития жилищного строительства в РФ до 2025 года, как пилотный. Поскольку для бурного развития данного рынка важны так называемые "длинные деньги" в качестве источника финансирования.

            - Задача застройщиков какая? Найти землю и возвести дом. Для него "Ипотечное агентство Югры" является инвестором. Поэтому им не важно, что строить - арендное жилье или школу, детский сад. Они построили и забыли. Риски понятны, доходы. Короткий проект.

            Партнеров по инвестициям в этом процессе у нас нет. Поскольку доходность при строительстве жилья и продажи физическим лицам выше, а риски меньше. Никто не готов уходить в "длинные" проекты в связи с отсутствием долгосрочных источников финансирования.

            Сегодня рынок аренды на зарождающемся этапе, поэтому сейчас именно ипотечное агентство как институт развития жилищной сферы в ХМАО участвует в данном проекте. Поскольку частный инвестор сюда не пойдет. Ему не понятны экономика, как все это дело управляется, какой спрос.

            В настоящее время проекты по арендному жилью могут приносить текущую доходность около 7-8% в год плюс 2-3% за счет удорожания недвижимости в собственности. Т.е. суммарно - около 10%. При этом ставки по кредитам на сегодняшний момент также находятся вокруг этой зоны. Поэтому если инфляция будет на уровне 2-3% в год и ставки по кредитам на уровне - 5-6%, то нас ждет взрывной рост строительства арендной недвижимости. Поскольку этот рынок большей частью зависит от источников и объемов финансирования. Что касается спроса, здесь все в порядке.

            При этом принять участие в возведении арендного дома может любая компания. Все закупки у нас идут через электронные торги. На профильных площадках мы размещаем все необходимые документы, и тот, кто предложит лучшую цену, станет победителем. Дома в Ханты-Мансийске у нас возводил "Версо-Монолит Инвест", один из домов в Сургуте - "Северные строительные технологии", а в Нефтеюганске - Окружной фонд развития жилищного строительства "Жилище".

            - Типовой дом - он хорош для определенного района комплексной застройки. Но каждый город уникален и каждый микрорайон уникален. Поэтому архитектура города складывается локально. И соответственно дом вписывается в свой жилой район.

            Поэтому объекты могут быть типовыми только внутри, например, по средней квадратуре квартир - 42-45 метров. А с точки зрения фасадов главное, чтобы он был энергоэффективен и вписывался в архитектуру.

            Поэтому мы никогда не увидим типовых домов и проектов в разных городах нашего региона.

            - Больше люди стремятся заехать в квартиры, которые доступны им по ценовому сегменту - преимущественно однокомнатные квартиры. В настоящее время мы с застройщиками прорабатываем проекты по более эргономичным планировкам. Речь идет о евростудиях, когда совмещена кухня и гостиная и отдельно выделена спальня. Мы можем получить на тех же 35-40 квадратных метрах другой уровень жизни. Для людей важны и раздельные комнаты, и ценовой параметр.

            Ранее в Ханты-Мансийске мы попробовали еще один формат - частично меблированные квартиры, позволяющие снизить стоимость аренды. В таком жилье полностью оборудована кухня и минимум бытовой техники - вытяжка, стиральная машина и холодильник.

            В доме, который будет вводиться в Ханты-Мансийске летом и заселяться осенью текущего года, мы попробуем формат немеблированной квартиры. Поскольку тут идет речь о другом сегменте наших клиентов, которые не просто приезжают в столицу Югры, Сургут, Нижневартовск или Нефтеюганск поработать какое-то время, а которые тут живут, но в силу разных причин не приобретают свое жилье. В частности, из-за недоступности ипотечного кредита в определенном возрасте.

            По статистике сегодня в России самая высокая обеспеченность собственным жильем, если не ошибаюсь, около 80% жилья принадлежит физическим лицам. При этом в США только около 35% молодых людей в возрасте до 35 лет имеют собственное жилье. В то же время неразвитость в России финансового рынка, низкая финансовая грамотность стимулируют как основное вложение - в жилую недвижимость.

            - Среднегодовая загрузка в наших домах составляет порядка 98%. При этом оборачиваемость в 2017 году составила около 45% - это значит, что чуть менее половины всех квартир сменили своих хозяев в течение года. Для сравнения, в 2016 году она составляла около 80%. Можно заметить, что она сократилась практически в два раза за год и у нас стабилизировался клиентский поток.

            С около 70% наших клиентов мы имеем долгосрочные отношения.

            Наши клиенты на 50% являются работниками бюджетной сферы - в основном образование и медицина.

            В настоящий момент ставки на рынке по ипотеки составляют около 9,5% годовых плюс/минус. А при таких ставках, ценах на жилье и количестве предложения выгоднее квартиру покупать. А при 12% ставке уже выбор не очевиден.

            По итогам 2017 года мы видим, что большинство людей - более 40%, которые съезжают с арендного жилья, делают это в связи с покупкой собственной недвижимости. Для сравнения, в 2016 году данный показатель составлял около 30%.

            - Практика показывает, когда сразу четко определены условия проживания и заключается договор, человек более ответственно себя ведет. Нельзя сказать, что кто-то из наших жильцов специально пакостил или портил имущество.

            Есть определенный износ, но он связан с объективными причинами. Дети нарисовали что-то на стенах, поломали стул. Это вполне естественный процесс. И здесь нам удалось эту ситуацию взять под контроль. Серьезных инцидентов за время сдачи жилья в аренду мы не имеем.

            Другой вопрос - он в принципе стоит не только для наших домов, но в целом для округа - криминального проявления людей. С такими инцидентами мы сталкивались. И здесь мы плотно работаем с правоохранительными органами. Основная наша защита и оборона от таких инцидентов - то, что наши дома в обязательном порядке оборудованы системой видеонаблюдения. Как в подъездах, так и по периметру. Плюс там, где возможно, в Ханты-Мансийске и Нефтеюганске мы подключены к системе "безопасный город", и тем самым картинка с наших камер передается на пульт в полиции.

            - Если говорить про ценовой параметр, то он рыночный. Это было основным условием того, что мы делаем. Что из себя представляет цивилизованный рынок жилья и является нашими конкурентными преимуществами - наличие договора, ясных и понятных условий проживания, определенных в нем, а также регистрации по месту пребывания.

            Человека, добросовестно соблюдающего правила договора, неожиданно не выселят на улицу или не взвинтят цену. Тем самым он снижает свои риски.

            У нас есть клиенты, которые с нами уже во втором доме. Они переехали из Сургута в Ханты-Мансийск, причем выбрали для проживания именно наш арендный дом. Для них понятны условия проживания, и кем окажутся соседи.

            - Здесь стандартный набор маркетинговых инструментов: профильный сайт http://prostodomugra.ru/, на котором можно узнать о свободных квартирах, оформить заявку на заселение и посмотреть список необходимых для этого документов, публикации в СМИ, "сарафанное радио". Порядка 30% тех, кто заселяется в арендные дома, приходят по рекомендации уже живущих.

            Ипотечное агентство предлагает жильцам понятные условия - наличие договора и регистрация по месту проживания, которая позволяет получить доступ ко всем социальным услугам.

            У каждого дома свой управляющий. С ним жители заключают договоры на проживание, решают бытовые вопросы. Отдельно есть управляющая компания, которая выполняет ровно те же функции, как и в обычных жилых домах.

            - Приоритет мы отдаем работникам бюджетной сферы. В частности, на начальном этапе мы взаимодействовали с органами местного самоуправления по привлечению работников бюджетной сферы, нуждающихся в жилье, в наши дома.

            Но в целом заселиться может любой желающий, если есть свободная квартира. Например, в Сургуте у нас 50% живущих - бюджетники (учителя, медицинские работники, представители силовых структур), еще половина - работники других сфер. Большинство нанимателей - молодые семьи с детьми.

            Важный показатель для заселения - платежеспособность человека. Согласно договору, заключающемуся на 11 месяцев с последующим возможным продлением, наниматель обязательно должен иметь постоянную работу, а размер арендной платы не должен превышать 45% его ежемесячного дохода. Это не случайно. Ведь оплата жилья должна быть по силам нанимателю.

            Один из плюсов жизни в арендном доме - более низкая (примерно на 10%), чем в среднем по рынку, стоимость платы за текущий ремонт и содержание многоквартирного дома. Взносы на капитальный ремонт живущий не платит, это делаем мы за него. Все показания за услуги ЖКХ идут по приборам учета, что тоже удобно.