Министр строительства Челябинской области В.Тупикин: "Взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома становятся обязательными для каждого собственника жилья"

- Начну издалека. Прежде чем объяснить отличия одной системы от другой, надо объяснить, в чем заключается суть взаимоотношений собственников жилья и государства.

В прошлом жилье находилось в собственности у государства и ведомственных предприятий, они отвечали за техническое исправное и санитарное состояние многоквартирного дома. Но с разрешением приватизации образовался новый собственник - частник. Это привело к возникновению новых правоотношений и, начиная с 2005 года, в действие был введен новый Жилищный Кодекс РФ, которым были урегулированы эти жилищные отношения, в том числе в вопросе проведения капитального ремонта. На сегодняшний день практически все жилые и нежилые помещения в составе многоквартирных домов находятся в частной собственности. До настоящего времени в соответствии с Кодексом, чтобы провести капитальный ремонт, собственники помещений многоквартирных домов должны были на общем собрании принять решение о его проведении и сроках, стоимости и размере платы. На практике оказалось, что такие решения принимались в единичных случаях. Как правило, собственники даже не проводили собрания, думая, что можно переложить ответственность за принятие решений на кого-то другого. Например, на государство.

Чтобы воспитать сознание собственников, переломить менталитет населения, показать важность проведения общих собраний и принятия решений о капитальном ремонте, в 2007 году был принят 185-й Федеральный закон. В его рамках собственникам оказывается государственная поддержка по проведению капитального ремонта через Фонд содействия реформированию ЖКХ. Стимулом является львиная доля бюджетного софинансирования при проведении капремонтов. Чтобы принять участие в программе, собственники проводят общие собрания, выполняя тем самым требования жилищного законодательства, и участвуют в софинансировании капитального ремонта.

С 2008 года Челябинская область активно участвует в двух программах Фонда - проведение капремонта и снос аварийного жилья.

- С 2008 по 2013 год включительно общая сумма финансирования капремонтов в Челябинской области составила 7,5 млрд рублей. Из них средства собственников - 416,7 млн рублей.

За срок реализации программы при сотрудничестве с Фондом содействия реформированию ЖКХ было из 21 тыс. 934 домов отремонтировано 6 тыс. 464 дома, общая площадь помещений которых составляет 22 млн квадратных метров. Конечно, остается очень и очень большой пласт работы. Надо думать, что делать дальше с другими домами. На это и направлены нововведения.

С 1 января 2013 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс, которые поменяли обязанности по проведению капитального ремонта. До этого, повторюсь, проведение капремонтов зависело от собственников - его проведение и сбор средств проходили по решению собрания собственников. Теперь эта процедура становится обязательной для каждого собственника.

- Сейчас собственники не имеют права отказаться от капитального ремонта. В Жилищный кодекс введено понятие обязательного взноса на его проведение для формирования фондов капитального ремонта на каждом доме. То есть данный платеж носит уже обязательный характер на основании закона, а не возможный на основании решения собрания собственников. Чтобы провести какую-то работу по капитальному ремонту, нужны средства. Их нужно собрать. Так как это дорогостоящие процедуры, разовым платежом проблематично этот вопрос решить. Например, замена лифта в многоквартирном доме в среднем обойдется в 50-60 тыс. рублей в расчете на квартиру из 50 квадратных метров. Поэтому законодатель в Жилищном кодексе и заложил формирование так называемого фонда капитального ремонта. Он должен формироваться на каждом доме для проведения планового ремонта.

- Объясню. Все вытекает одно из другого. Жилищным кодеком на субъект федерации возложены полномочия по организации проведения капитальных ремонтов. На сегодняшний день принят Закон Челябинской области от 27.06.2013 года "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах". В соответствии с ним мы должны разработать и принять региональную программу по проведению капитального ремонта, чтобы каждый собственник мог ориентироваться и знать - в какой срок должен проводиться капитальный ремонт, какие виды работ предусмотрены. Жилищным кодексом определен их перечень, причем законодательно субъектам позволено его расширять. Но при принятии регионального закона мы этого делать сознательно не стали - бремя проведения капитального ремонта и так серьезное. А расширение перечня отразится на размере взноса в сторону увеличения.

Сроки планового проведения капитального ремонта регламентированы, они могут варьироваться от 10 до 40 лет по разным видам работ - крыша, лифт и т.д. На этот срок и планируется разработка этой программы, чтобы охватить весь перечень домов с установленными видами работ. Мы разрабатываем региональную программу, которую до конца года планируем внести на рассмотрение правительства Челябинской области.

- Она должна быть принята в текущем году, до 1 января, потому что регион принял участие в софинансировании капремонтов за счет поддержки Фондом содействия реформированию ЖКХ. Одно из условий в таком случае для субъектов - принятие региональной программы в 2013 году.

Из чего будет состоять эта программа? В нее войдут все многоквартирные дома в Челябинской области, за исключением многоквартирных домов блокированной застройки. Это значит, что в программу не войдут одноэтажные дома на 2-3-4 хозяев с самостоятельными выходами из квартир на земельный участок. Также не войдут дома специализированного жилищного фонда, потому что собственник всех жилых помещений в таких домах один - государство или муниципалитет, различных ведомств и т.д. К ним относятся и общежития, дома ветеранов. Их капитальный ремонт лежит на плечах государства и муниципалитетов как собственника. Если же в доме хоть одна квартира приватизирована - считается, что в нем несколько собственников, он входит в программу. Также в программу не войдут дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.

По каждому дому будет определен перечень необходимых работ со сроками проведения капремонта. Собственник может открыть эту программу, найти свой дом и посмотреть ориентировочный срок проведения капремонта. Сроки проведения работ могут быть перенесены на более поздний период по решению общего собрания. Это делается на основании акта осмотра общего имущества многоквартирного дома, проводимого в соответствии с установленными федеральным правительством правилами его содержания.

- Программа будет официально опубликована в средствах массовой информации, а также размещена в Интернете на сайтах правительства, Минстроя области, регионального оператора.

Как только программа будет принята и опубликована, собственникам будет дан срок - 2 месяца, в течение которых они должны принять решение о формировании фонда капитального ремонта. Собственники должны определить, как именно он будет формироваться. Это обязательная процедура, которая должна пройти опять же через собрание собственников. Владельцем специального счета может быть либо ТСЖ или иной кооператив, либо региональный оператор. Хотел обратить внимание, что в соответствии с Жилищным Кодексом РФ управляющая организация не может быть владельцем специального счета.

- Тогда владельцем специализированного счета становится ТСЖ. На данном доме формируется фонд: открывается спецсчет, на него будут поступать взносы. Отвечают за них собственники и ТСЖ.

Также собственники могут выбрать регионального оператора. Что это такое? Это заказчик, выступающий от лица собственников и организующий все процедуры по сбору, хранению денежных средств и проведению капитального ремонта. Если собственники не принимают вообще никаких решений (так называемые молчуны) - за них решение принимает орган местного самоуправления, который как заказчика выбирает регионального оператора. Срок первого обязательного платежа за капремонт наступает по истечении 4 месяцев после опубликования региональной программы - ориентировочно, в мае следующего года.

- Уполномоченным органом по созданию регионального оператора и по организации системы капитального ремонта определен Минстрой региона. Уже разработана вся нормативно-правовая база, необходимая для создания регионального оператора. В начале декабря начнется процедура регистрации в Минюсте регионального оператора как организации. Планируем, что до конца текущего года данная организация уже будет зарегистрирована. Почему именно эти сроки, почему не позже - не раньше? Потому что региональный оператор будет привязан к региональной программе. После ее принятия собственники должны будут сделать выбор - соответственно, региональный оператор уже должен существовать.

Региональный оператор создается в виде специализированной некоммерческой организации, в виде фонда. В соответствии с жилищным кодексом и законом Челябинской области, он будет заниматься выставлением счетов, сбором денежных средств, их аккумуляцией и хранением, а также собственно проведением капитального ремонта. Региональный оператор подотчетен Минстрою и правительству региона. Согласно закону, субъект несет субсидиарную ответственность по финансовой деятельности регионального оператора, то есть также отвечает и за хранение денежных средств, и за сбор, и за проведение капитального ремонта. Также мы установили нормативно-правовыми актами минимальный размер взносов, которые собственники должны платить в фонд.

Размер взноса на 2014 год составляет 6 рублей с квадратного метра общей площади помещения, на 2015 год - 6,4 рубля, 2016 год - 6,7 рубля. За неприватизированные квартиры в домах, находящиеся в областной собственности и собственности муниципалитетов, будут платиться взносы из бюджета региона, муниципалитета и т.д., поскольку в данном случае они являются собственниками. Также предусмотрены субсидии, компенсации малообеспеченным гражданам, льготникам в связи с введением обязательных взносов.

- Да, шесть рублей - для всех муниципальных образований. Мы рассчитывали его размер на основании приказа Минрегионразвития РФ, который регламентирует расчет величины минимального взноса за капитальный ремонт. Много это или мало? Тут нужно учитывать, что субъекты устанавливают размер взносов по-разному, ориентируясь на собственные возможности и на то, в каком социально-экономическом состоянии они находится. По нашим расчетам, проведенным совместно с Единым тарифным органом, фактически обоснованный размер взноса колеблется от 6,5 рублей до 20 рублей в зависимости от типа, серии, этажности многоквартирного дома, его технических характеристик. Но было принято решение установить минимальный размер взноса на уровне утвержденного федерального стандарта для Челябинской области. Это связано с тем, что обязательные взносы являются все-таки дополнительной финансовой нагрузкой к существующим платежам за жилищно-коммунальные услуги, и в ближайшие два года Челябинская область будет участвовать в программах Фонда содействия реформированию ЖКХ по ФЗ 185.

Хочу отдельно отметить - не надо беспокоиться, что средства, например, Челябинска будут расходоваться на капитальные ремонты другого города или района. Законом четко определено, что средства остаются в пределах одного муниципалитета.

- Совершенно верно, это законом допускается. Понятно ведь - если хранить средства отдельно, то, во-первых, мы должны дождаться, когда эти фонды будут сформированы, а это может занять 15-20 лет. Так мы придем к тому, что, может, и нечего будет ремонтировать, все развалится. Во-вторых, длительный период сбора приведет к обесцениванию денег. Деньги должны работать.

Региональный оператор и субъект - гаранты по возврату собранных средств на момент проведения капитального ремонта, если заимствование осуществляется "котловым" методом. На данный момент планируется внести в Жилищный кодекс поправки, которые установят срок возврата - за 6 месяцев до начала проведения капитального ремонта заимствованных средств с дома.

Также сразу объясню, что свою организационную деятельность региональный оператор осуществляет за счет бюджета субъекта и иных незапрещенных для него видов доходов (о них - позднее). В проекте регионального бюджета на 2014 год заложено 160 млн рублей на текущую деятельность регионального оператора. Из этих же источников будут получать зарплату сотрудники данной организации. Средства собственников на деятельность регионального оператора направляться не могут. Они хранятся на спецсчетах и могут использоваться только на капитальные ремонты.

- Нет. Кстати, в случае, если собственники приняли решение собирать средства через регионального оператора, также будет открываться отдельный счет на дом.

- Здесь гарантии никто дать не может, поскольку собственники сами принимают решение о привлечении ТСЖ для сбора средств и проведения капремонта. И вообще, ТСЖ с региональным оператором - две разные структуры. Единственное, надзорный орган в обоих случаях общий - жилищная инспекция.

- Государство не бросает собственников один на один с капитальными ремонтами. В ближайшие два года в рамках работы с Фондом содействия реформированию ЖКХ они будут проводиться так же, как и в предыдущие года. Лимиты на 2014 и 2015 годы уже определены. В частности, на следующий год за счет средств Фонда Челябинская область получит 182,5 млн рублей - столько же, сколько и в 2013 году.

Единственное, мы ждем изменений в Жилищном кодексе и в ФЗ 185, чтобы состыковать правоприменение этих законов. Две программы проведения капремонтов будут взаимосвязаны. Из общей региональной программы капремонтов должна вытекать адресная программа софинансирования через Фонд содействия развитию ЖКХ. Те дома, которые по критериям отбора будут подходить для проведения капремонтов на 2014 - 2015 годы, могут претендовать на эту финансовую поддержку. Осталось только убрать правовой казус. На данный момент региональный оператор в ФЗ 185 не определен как получатель средств финансовой поддержки на проведение капремонта.

Но это не значит, что собственники жилья, выбравшие ТСЖ для сбора взносов за капремонт, не получат эту поддержку. Право на участие в программе софинансирования в рамках ФЗ 185 за ними остается.

Самый больной вопрос в ФЗ 185 - доля софинансирования со стороны собственников. До этого года она составляла 5%, начиная с 2013 года - 15% от стоимости работ.

- В 2013 году удастся отремонтировать 154 дома. Это 340 тыс. квадратных метров жилья. На следующий год запланирован объем работ не ниже 2013 года, поскольку сбор средств через регионального оператора только начнется.

Трудности в 2014 году однозначно будут. Серьезных планов по капремонту в рамках новой системы нельзя строить - будут решаться организационные вопросы, выстраиваться взаимоотношения. В 2015 году средства, которые будут саккумулированы региональным оператором, будут использованы на капремонты.

- Мы задавались таким вопросом, когда проект закона еще рассматривался. Трудно сейчас сказать, на каком уровне будет собираемость средств от собственников на начальном этапе. Если смотреть на уровень собираемости по коммунальным платежам с населения в Челябинской области, то он составляет 97%. Но это новая система правоотношений - впереди огромная организационная работа регионального оператора от проведения договорной компании до выставления счетов. Также предстоит большая информационная и разъяснительная работа. Наша задача - выстроить работу регионального оператора так, чтобы она была как можно прозрачней и понятной для собственников. Недоверия в этих вопросах не должно быть. Конечно же, будут возникать и спорные моменты с судебными разбирательствами. К тому же, за просрочку по взносам законом предусмотрены начисления пеней и штрафов. Кроме того, в законе принято такое понятие, как финансовая устойчивость регионального оператора. Предусмотрен порядок компенсации региональному оператору по кассовому разрыву при недосборе средств.

В любом случае надо понимать, что господдержка не будет продолжаться до бесконечности. Она будет уменьшаться и собственникам предстоит самостоятельно за счет собственных средств формировать фонды и проводить капремонты.