Квартира без ипотеки

Interfax-Russia.ru - Россияне получат возможность арендовать жилье у государства по цене наполовину ниже рыночной.

По оценкам экспертов, до 70% граждан, нуждающихся в жилье, попадают в экономическую "вилку". С одной стороны, их доходы выше, чем у малоимущих. Следовательно, претендовать на бесплатное жилье они не могут. С другой, их доходов недостаточно для того, чтобы получить и выплачивать ипотечный кредит.

Депутаты Государственной думы РФ в течение двух лет разрабатывали законопроект, который поможет решить эту проблему. Этот законопроект о фонде жилья некоммерческого использования уже получил одобрение министерства регионального развития РФ. Работа над документом будет продолжена, но уже сейчас известны некоторые основные положения законопроекта.

Во-первых, право арендовать квартиру в доме некоммерческого использования получат не только малоимущие, но и те, чей доход в расчете на члена семьи не превышает средней зарплаты. Договор найма будет срочным, на 5 лет, но добросовестный арендатор получит преимущественное право на продление договора, хотя и без возможности приватизации жилья. Арендная плата будет в два-три раза ниже рыночной. Регистрация гражданина в муниципальном образовании для аренды жилья не требуется, достаточно гражданства России. Разработчики законопроекта считают, что в условиях кризиса это позволит трудящимся мобильнее перемещаться по стране в поисках работы.

Разговоры о строительстве "доходных домов" в крупных городах идут уже давно. Но в условиях экономического роста и дешевых кредитных ресурсов у строителей были более выгодные объекты, чем жилые комплексы для арендаторов. Сегодня объемы нового строительства, несмотря на все усилия федеральных и региональных властей, сокращаются. Возможно, сейчас строительные организации станут сговорчивей и с радостью возьмутся за выполнение госзаказа на некоммерческое жилье? Однако не все так просто.

"Действительно, сейчас строительные компании заинтересованы в сохранении объемов работ. При одном условии - если эти объемы будут гарантировано и в полной мере профинансированы. Если государство на законодательном уровне зафиксирует источники финансирования строительства, обеспечит своевременность расчетов, то желающие поучаствовать в программе такого строительства найдутся", - считает директор ООО "Эльмашстройсервис" (Екатеринбург) Олег Круглов.

Свою точку зрения собеседник Interfax-Russia.ru проиллюстрировал следующим примером: когда государство заявило о намерении выкупить в Свердловской области готовое жилье для военнослужащих по цене 33 тыс. 600 рублей за кв. м., то сначала застройщики в один голос отказывались от продаж, считая такую цену убыточной. Но, оценив ситуацию на рынке, включились в процесс реализации жилья по госпрограмме.

Впрочем, при соблюдении некоторых условий строительство некоммерческого жилья может быть достаточно выгодным для подрядчика. "Закон, скорее всего, будет носить рамочный характер. Было бы неплохо, если бы в подзаконных нормативных актах был прописан механизм выделения участка под застройку. Продажа земли с аукциона удорожает строительство, так же как и плата за подключение к коммуникациям по рыночным расценкам. Если снять эти барьеры, то себестоимость строительства жилья будет значительно снижена", - говорит Круглов.

Расчет удорожания квадратного метра в столице Среднего Урала провел депутат Свердловской областной думы Владимир Коньков, до избрания занимавшийся строительным бизнесом. По его мнению, "квадрат" в екатеринбургской новостройке, возведенной до кризиса, не может стоить меньше 45-50 тыс. рублей, причем львиную долю в себестоимости составляют дополнительные платежи, не связанные с возведением "коробки" жилья.

"Коробка здания в сданном в эксплуатацию жилье стоит 24-25 тыс. рублей за квадратный метр, - рассказал Interfax-Russia.ru депутат. - Плюс до 20-25% от стоимости каждого метра застройщик платит за землю и согласование документов. Одну пятую к стоимости дома добавляет плата за подключение к инженерным коммуникациям и подведение сетей к коробке здания, дополнительное строительство подстанций, теплопунктов. Теперь возьмем стоимость кредита и умножим на два - строительство дома длится около двух лет. Плюс 5-6% прибыли застройщика. Квадратный метр жилья вырастает до 45-50 тыс. рублей".

Стоит отметить, что кредиты под строительство Коньков обсчитывал по докризисным ставкам. Сегодня рост стоимости кредитов перекрывает удешевление строительных материалов. Не спасет и окраинное расположение кварталов жилья некоммерческого использования. Тем более что на окраинах наверняка придется расширять сеть коммуникаций, чтобы их мощностей хватило на новостройки.

А кроме как на окраинах, а то и за чертой города, недорогому арендному жилью места нет. Например, в Челябинске, как сообщили Interfax-Russia.ru в администрации города, даже в новых, недавно присоединенных к городу территориях, свободных участков под такое строительство практически не осталось. "В черте города свободные участки единичны. Можно сказать, их нет. Припоминаю случай, когда такой участок все же нашли, необходимо было возвести жилой дом для сотрудников ФСБ, - рассказал начальник референтуры заместителя главы города по вопросам градостроительства Станислав Дубров. - Разумеется, участок предоставлялся не на аукционной основе. Краснопольская площадка, недавно присоединенная к городу, изначально предназначалась под малоэтажное строительство. Да и застройщики наши к предложениям построить дешевое жилье и ждать, пока аренда окупит строительство, относятся без восторга". По словам Дуброва, специалисты Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки сейчас работают над расчетами, которые позволят понять, насколько удлинится период окупаемости готовых квартир, если их сдавать в аренду.

Вопрос окупаемости далеко не праздный. Законопроект о создании жилого фонда некоммерческого использования носит, безусловно, социальный характер, но далек от благотворительности. Законодателям еще предстоит решить, какие предельные сроки окупаемости построенного жилья будут заложены в закон. От этого будет зависеть и размер арендных взносов будущих жильцов. При этом эти взносы не должны будут превышать 30-50% стоимости коммерческой аренды жилья.

"Есть жилье социального найма, которое предоставляется малоимущим гражданам. Там размер арендной платы никак не увязан со стоимостью жилья. Есть условия коммерческого найма, когда сумма платежей диктуется соотношением спроса-предложения. Кроме того, размер коммерческой арендной ставки должен обеспечивать окупаемость затрат на строительство или приобретение жилья через определенное количество времени. Видимо, аренда в некоммерческом фонде будет высчитываться по какому-то среднему варианту", - пояснил Interfax-Russia.ru исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев. И привел для примера возможный расчет.

Допустим, коммерческая аренда стандартной однокомнатной квартиры по сложившейся на рынке цене составляет 15 тыс. рублей в месяц. В год это 180 тыс. рублей. Рыночная стоимость однокомнатной квартиры примерно 2 млн рублей. Значит, арендодатель окупит квартиру, приобретенную по этой цене, чуть больше, чем за 11 лет или за 133 месяца. Для того чтобы некоммерческая недвижимость окупилась в те же сроки, стоимость однокомнатной квартиры не должна превышать 1 млн рублей. Либо срок окупаемости увеличится до 22 лет.

Как видим, законодателям предстоит увязать между собой множество вопросов. Это и порядок выделения участков и подключения коммуникаций, это и параметры выбора застройщика. Кроме того, себестоимость жилья сильно различается даже внутри одного субъекта федерации, не говоря уже о разных регионах страны. Далее, на каких условиях будут предоставляться средства на строительство, кто будет их генеральным распорядителем? Наконец, на каких условиях будет пользоваться жильем арендатор, и при каких обстоятельствах его можно выселить из занимаемой квартиры?

Чтобы не наломать дров, торопиться с решением этих вопросов нельзя. С другой стороны, если финансирование по законопроекту, ставшему законом, не попадет в проект бюджета на 2010 год, то дома некоммерческого фонда появятся в российских городах не ранее, чем через три года. А к этому времени, возможно, и кризис закончится. И вопрос о строительстве доступного жилья опять отложат в долгий ящик.

Обозреватель Елена Глушкова

Фото ИТАР-ТАСС