Не время для ипотеки

Interfax-Russia.ru – Объем ипотечного рынка России в 2009 году может снизиться до 270 млрд рублей, что в 2,5 раза показателей прошлого года.

По мнению министра регионального развития РФ Виктора Басаргина, в настоящее время развитие ипотечного кредитования в России практически остановилось. Участники жилищного рынка находятся в ожидании: покупатели ждут снижения цен на жилье, а условия выдачи ипотечных кредитов значительно ужесточились. Выжидают и строительные организации – они не хотят снижать цены на недвижимость, надеясь на изменение рыночной ситуации.

Басаргин уверен, что сложившуюся ситуацию можно изменить, оказав государственную поддержку рынку ипотечного кредитования. Также считают и в регионах России. Так, руководитель фракции "Справедливая Россия" в Госсовете Удмуртии Андрей Осколков утверждает, что простимулировать жилищное строительство можно субсидированием части процентной ставки по ипотечным кредитам. "Нужно сделать так, чтобы каждый гражданин России один раз в своей жизни мог взять ипотечный кредит, зафиксировав ставку, скажем на уровне 7%. И если будут какие-то колебания ставки, то пусть государство компенсирует кредитным учреждениям эту разницу, а не гражданин", - заявил Осколков в интервью агентству "Интерфакс-Поволжье".

При этом, по его мнению, от государства не требуется огромных единовременных вложений. "Этот процесс растянется на 20-25 лет. Но при этом будет решаться целый комплекс проблем. С одной стороны гражданин решает свой жилищный вопрос и получает уверенность в неизменности ставки по кредиту. С другой - строительная отрасль нормально работает, создаются новые рабочие места, выплачиваются налоги государству. И с третьей стороны - кредитные учреждения продолжают выдавать ипотечные займы", - считает руководитель фракции "Справедливая Россия" в Госсовете Удмуртии.

Между тем, по мнению президента Саровбизнесбанка Ирины Алушкиной, в сложившихся условиях "даже при поддержке ипотеки со стороны государства, о которой так много говорят, покупка квартиры в кредит становится очень дорогим и тому же очень рискованным удовольствием для подавляющего большинства россиян".

Впрочем, и прогнозы других банков по развитию ипотечного кредитования в России в 2009 году отнюдь не оптимистичны. "Большое число банков вышли из ипотечного бизнеса в первые же месяцы ухудшения ситуации - III-IV квартал 2008 года", - пояснил Interfax-Russia.ru ситуацию на рынке ипотечного кредитования генеральный директор филиала BSGV в Нижнем Новгороде Олег Виндман. По его мнению, в ближайшем будущем такого бурного роста ипотеки, как в последние годы, не будет. Причем, не будет не только из-за повышения ставок, проведенного всеми банками в 2008 году, но и из-за падения стоимости жилья.

"2009 год будет сложным с точки зрения развития кредитования и роста портфелей", - соглашается с представителем BSGV заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-Банка Илья Зибарев. По его словам, банки, не отказавшиеся от ипотечных программ, вынуждены в создавшихся условиях ужесточать условия выдачи ипотечных кредитов. "Учитывая падение спроса на квартиры и понижение стоимости последних, требования банков к размеру первоначального взноса увеличились, сегодня минимальный взнос в 30% стал нормой на рынке", - рассказал Interfax-Russia.ru Зибарев. Как следствие увеличения минимального взноса - существенно уменьшилось число россиян, которые могут себе позволить взять ипотечный кредит.

Президент Саровбизнесбанка Алушкина также говорит об ужесточении требований к потенциальным заемщикам. "Банки рассматривают только данные официально подтвержденного дохода, дополнительный доход не учитывается. Кроме того, при рассмотрении кредитной заявки принимается во внимание сфера деятельности потенциального заемщика. Гражданам, занятым отраслях, подверженных в условиях кризиса высокому риску, получить ипотечный кредит практически нереально, - пояснила Interfax-Russia.ru Алушкина - Как известно, уже сейчас под тем или иным предлогом банки отклоняют 80-90% заявок на получение ипотечного кредита".

Кроме того, собеседник Interfax-Russia.ru отметила, что доходы россиян заметно снизились, в связи с чем уменьшился спрос на многие другие, не только ипотечные, кредитные программы банков.

О падении платежеспособности потенциальных заемщиков говорит и руководитель пресс-службы ВТБ24 Анна Амелькина. По ее мнению, именно падение платежеспособности россиян замедляет развитие сегмента ипотечного кредитования.

По прогнозам председателя правления DeltaCredit Сергея Озерова, в текущем году объемы ипотечного рынка России снизятся до 270 млрд рублей, что в 2,5 раза меньше объемов рынка в 2008 году. "Снижение показателей будет проходить за счет уменьшения как количества кредитов, так и средней суммы кредита", - пояснил Interfax-Russia.ru Озеров.

При этом банки не намерены снижать ставки по ипотечным кредитам. Так, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов отметил, что если процентные ставки и начнут понемногу снижаться, то уж точно не опустятся до уровня 2007 года. А вот замруководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-Банка Зибарев более пессимистичен. Он прогнозирует, что 2009 год станет годом дальнейшего роста ставок по кредитным программам.

Таким образом, по мнению экспертов, пессимистичные прогнозы развития ситуации на ипотечном рынке России более реальны, чем оптимистичные. Например, пессимистичный прогноз Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), согласно которому объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 году без участия негосударственных банков может составить лишь 160 млрд рублей.

В то же время в случае выделения Агентству госпомощи в размере 200-300 млрд рублей АИЖК готово снизить ставку по ипотечным кредитам с текущих 13-18% годовых до 11-15%. Впрочем, обсуждение возможности выдачи господдержки АИЖК в 200-300 млрд рублей для поддержки ипотечного рынка началось еще в конце 2008 года. И агентству уже была оказана госпомощь в размере 60 млрд рублей.

Между тем, по оценкам экспертов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"(IRN), господдержка АИЖК все же не даст возможности восстановить объем рынка ипотечного кредитования до докризисного уровня. Дело в том, что, по мнению аналитиков, несмотря на поддержку государства у АИЖК все равно не будет достаточного объема средств для предоставлений их банкам для дальнейшего ипотечного кредитования населения.

Даже снижение процентной ставки на 3-4 пункта, уверены специалисты, не сделает покупку жилья более доступной. Дело в том, что процентная ставка влияет в основном только на размер ежемесячного платежа. А главным препятствием к доступности ипотечных кредитов остается размер минимального первоначального взноса, составляющий в настоящее время около 30% от стоимости приобретаемого жилья, тогда как до кризиса он был равен 10%.

Таким образом, уверены эксперты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"(IRN), поддержка государством ипотечного рынка направлена скорее на сохранение этого рынка как такового, а не на восстановление его на докризисном уровне.

Впрочем, несмотря на все сложности, российские банки не намерены полностью отказываться от ипотечных программ. Как утверждает председатель правления DeltaCredit Озеров, ипотечный рынок в любом случае выживет, так как в настоящее время ипотека является "единственным реальным инструментом для улучшения жилищных условий и альтернатива ему не создана".

"Спрос на кредиты по-прежнему есть, и мы ожидаем некоторого его роста после того, как жилье достигнет ценового дна", - говорит в свою очередь директор нижегородского филиала BSGV Виндман. По его мнению, как только цены на недвижимость пойдут вверх, будет реализован отложенный спрос, и все остальные потенциальные покупатели будут готовы вкладывать деньги в жилье.

"Мы убеждены, что ипотечное кредитование не остановится, а по мере стабилизации ситуации на финансовых рынках снова наберет обороты", - заявил Interfax-Russia.ru зампредседателя правления Городского ипотечного банка Жигунов. "Недвижимость была и остается понятым и доходным инструментом инвестирования, так как имеет свойство сохранения и восстановления своей рыночной стоимости даже после периода стагнации или рецессии", - считает он. Таким образом, по мнению Жигунова, рядовые инвесторы в очередной раз убедятся, что вложение средств в недвижимость все еще остается стабильным видом инвестирования.

По прогнозам Городского ипотечного банка, сложная ситуация на ипотечном рынке России сохранится в ближайшие полгода. "Вполне возможно некоторое оживление к III кварталу текущего года. Это будет связано с ожидаемым повышением активности на рынке недвижимости, с возможной стабилизацией ситуации в экономике и на рынке труда, а также с некоторой психологической адаптацией населения к изменившимся условиям", - пояснил собеседник Interfax-Russia.ru.

Между тем, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко пока не видит повода для оптимизма. "Можно сказать, что ипотека практически умерла", - заявил Interfax-Russia.ru Репченко. Он уверен, что в сложившихся условиях реанимировать ее вряд ли удастся: "По крайней мере, в этом году ипотека вряд ли отыграет свои позиции".

Эксперт уверен, что возможность возрождения ипотечного рынка напрямую будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране. "Основная проблема ипотеки – отсутствие "длинных" денег у банков. Если раньше ипотека держалась за счет западных кредитов, то в ближайшее время эта кормушка для российских банков закрыта. Остаются бюджетные деньги. Однако денег АИЖК не хватит - для того, чтобы поддержать ипотеку на прежнем уровне, понадобится почти весь стабфонд", - пояснил свою позицию руководитель аналитического центра.

О том, что самый главный враг ипотеки в настоящее время макроэкономическая ситуация, говорит и глава Сбербанка Герман Греф. По его мнению, на рынке ипотечного кредитования в ближайшее время будут доминировать банки с государственным участием и несколько иностранных банков. Таким образом, в 2009 году сокращение объемов ипотечного рынка России продолжится, а меры, предпринимаемые правительством, помогут лишь остановить это сокращение.

Обозреватель Анастасия Николаева

Фото ИТАР-ТАСС