Метр замер в ожидании роста

Interfax-Russia.ru - Рынок недвижимости начал приходить в себя. Однако активизация спроса почти во всех регионах и сегментах рынка жилой недвижимости, по мнению экспертов, пока носит "разведывательный" характер.

Основной "ценопад" на рынке недвижимости прошел, утверждают эксперты. "В последнее время цены на жилье в основном стабилизировались, и если незначительное снижение по отдельным сегментам продолжается, то оно идет в пределах 1-2% в месяц", - рассказала Interfax-Russia.ru руководитель офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Анна Дувакина. По ее словам, наиболее заметно снижение динамики падения цен в Москве и Санкт-Петербурге: "Цены в этих городах практически стабилизировались".

"Цены продолжают демонстрировать тенденцию к снижению, однако темпы заметно замедлились", - соглашается руководитель департамента маркетинга МИАН Алексей Кудрявцев. При этом, указывая на общие тенденции на рынке недвижимости России, в частности вектор поведения цен, собеседник Interfax-Russia.ru отметил, что в каждом регионе "масштаб" динамики зависит от факторов, характерных для данной территории.

Так, по данным Ассоциации строителей России (АСР), максимальное падение цен в рублях на вторичном рынке было зафиксировано в Перми и Рязани - около 7%, меньше всего подвергались корректировке квартиры в Тюмени, Ростове-на-Дону, Краснодаре и Белгороде - в среднем на 2,5%.

На строящееся жилье значительное снижение цен было зафиксировано в Волгограде - на 10,3%, Набережных Челнах - 5,2% и Перми - 4,9%. Наиболее стабильными оставались квартиры в Воронеже и Санкт-Петербурге, где коррекция цен составила 0,9% и 1,2% соответственно.

Всего же с начала кризиса рублевые цены на вторичное жилье в регионах России снизились в среднем на 13,1%, в то время как средняя стоимость новостроек упала на 7,31%.

Процесс корректировки, утверждают специалисты, в ближайшие один-два месяца по-прежнему будет характерен для большинства регионов России и всех сегментов жилой недвижимости цен, однако темпы падения начнут постепенно замедляться.

"По нашему мнению, фаза снижение цен близка к завершению. Летом - в начале осени ожидается их стабилизация, и, возможно, ближе к концу года - рост на уровне инфляции", - заявил руководитель департамента маркетинга МИАН Кудрявцев. Ощутимый рост возможен не ранее 2010 года, добавила руководитель офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Дувакина.

При этом эксперты отмечают активизацию спроса почти во всех регионах и сегментах рынка жилой недвижимости. В частности, оживление рынка альтернативных сделок, сделок по обмену жилья и т.п., многие из которых были заморожены в период резких изменений в экономике страны. Одновременно, по данным АСР, наблюдается активный интерес потенциальных участников сделок к сложившейся ситуации на рынке жилья - существенно возросло число "разведочных" обращений к застройщикам, агентствам недвижимости и независимым агентам.

"Несмотря на состояние неопределенности, сохраняющееся у всех участников рынка, по итогам прошедших месяцев можно говорить о некоторой активизации спроса во всех регионах и сегментах рынка жилой недвижимости", - соглашается Кудрявцев. При этом "конвертация" спроса в реальные сделки остается на невысоком уровне. Основную долю совершаемых сегодня сделок с недвижимостью формируют покупатели, которые не могут откладывать решение жилищного вопроса по объективным причинам, утверждает руководитель департамента маркетинга МИАН.

Пока рост потребительского спроса эксперты связывают с преимущественно исследовательским характером - несмотря на оживление интереса к жилью, большая часть покупателей продолжает сохранять выжидательную позицию.

Между тем застройщики, осознав необходимость определенных уступок, уже поумерили свои аппетиты. В настоящее время многие из них предлагают явные и скрытые скидки, беспроцентные рассрочки и иные программы стимулирования сбыта. В частности, как рассказала Interfax-Russia.ru директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романычева, если покупатель приходит с реальными деньгами, то уступки в цене могут достигать 40% от первоначально заявленной стоимости.

В качестве яркого примера собеседник агентства привела ЗАО "Жилстройресурс": "Компания, которая достаточно долго не снижала стоимость квадратного метра ЖК "Пражский квартал", сейчас снизила его на 30% - это официально заявленные цены".

По мнению Романычевой, основными составляющими при определении цены на недвижимость являются себестоимость строительства и норма прибыли, которую планирует получить застройщик. "В кризисной ситуации многие застройщики идут на значительное снижение стоимости жилья, однако опускать цену ниже себестоимости вряд ли кто-то станет. То есть, пределом снижения стоимости является себестоимость плюс минимальный уровень прибыли", - утверждает директор Нижегородского центра научной экспертизы.

Впрочем, это далеко не единственный фактор, оказывающий влияние на цену жилья. По мнению руководителя департамента маркетинга МИАН Кудрявцева, даже сегодня большинство продавцов недвижимости ориентируются не на фактические затраты (себестоимость), а на рынок, где все решает спрос и предложение. "По нашему мнению, основным ценообразующим фактором уже более трех лет является уровень спроса", - заявил собеседник агентства. При этом, по его словам, на уровень спроса влияет большое количество факторов: ипотека - как один из основных инструментов финансирования покупки недвижимости, уровень инфляции, доходы населения, изменение курса валют и другие - вплоть до цен на нефть и общего экономического фона в стране.

В свою очередь, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Дувакина, считает, что кроме рыночных механизмов, большое значение имеет и психологический фактор. "Например, в ситуации галопирующего роста цен на недвижимость (лето-осень 2006 года) совершать сделки "бросились" не только те, для кого покупка жилья действительно была необходима, но и граждане, которые, поддавшись паническим настроениям, решили использовать накопления или кредитные средства для сделки с недвижимостью, которую ранее и не планировали", - пояснила свою точку зрения собеседник Interfax-Russia.ru.

В числе факторов, влияющих изменение цены недвижимости, Дувакина также назвала объем предложения жилья и темпы строительства - чем меньше нового жилья вводится на рынок, тем больше его дефицит и выше цены.

В настоящий момент объем предложения, как на рынке новостроек, так и в сегменте вторичного жилья представлен большим выбором квартир, утверждают эксперты. Поэтому, в краткосрочной перспективе - ближайшие 3-4 месяца - можно ожидать продолжения периода стагнации и относительной стабильности цен.

Однако, по мнению Дувакиной, в среднесрочной и долгосрочной перспективе неизбежно начнется рост цен на недвижимость. Свой прогноз собеседник Interfax-Russia.ru связывает как с дефицитом нового жилья - сейчас заморожено, остановлено большинство девелоперских проектов, так и с реализацией огромной массы отложенного спроса и некоторой психологической адаптацией населения к сложившейся ситуации.

Как считает руководитель департамента маркетинга МИАН, рынок первичной недвижимости столкнется с ощутимым дефицитом уже в III квартале. "Он будет характерным для всех его сегментов и затронет практически все регионы России", - убежден Кудрявцев.

По его мнению, наибольшей колебательной динамике, скорее всего, будет подвержено предложение на вторичном рынке, так как продавцы квартир, в том числе ориентированные на альтернативные сделки, принимают решения под влиянием изменений рынка. Собеседник Interfax-Russia.ru также не исключил "перетока" части квартир из сегмента продажи в сегмент аренды. Кроме того, по словам Кудрявцева, на вторичном рынке можно ожидать перераспределения в структуре предложения в сторону увеличения доли альтернативных квартир: "Жилье, выставляемые в "чистую продажу" будет постепенно "вымываться" с рынка".

Однако резкого роста цен на жилье, так как это было в предыдущие годы, ждать не стоит. "Если спад постепенный, то и рост не будет слишком резким", - убеждена Татьяна Романычева.

Впрочем, во многом положение дел на рынке жилья будет зависеть от экономических условий и сроков выхода мировой экономики из кризиса. Тем более что в нынешний кризис довольно популярна идея "второго дна". По мнению аналитиков центра "Индикаторы рынка недвижимости" (www.irn.ru) перспектива "двойного дна" рынка недвижимости во многом будет определяться макроэкономикой и внешним фоном.

Если в ближайшее время страна будет планомерно выходить из кризиса, то и о "втором дне" рынка недвижимости можно будет забыть. Если же кризис в России и во всем мире в целом будет прогрессировать и набирать обороты, то "второе дно" на рынке жилья может стать реальностью. Тем не менее, отмечают эксперты, пока следует признать, что говорить о "втором дне" с полной определенностью не может никто.

В связи с этим возникает закономерный вопрос: насколько удачным на данный момент будет вложение в недвижимость?

По мнению Романычевой, недвижимость, конечно же, заслуживает внимания в качестве инструмента инвестирования. Правда, с одной оговоркой - увеличением сроков инвестирования. "Если раньше, вложив деньги на начальном этапе строительства дома, "отбить" их можно было уже по окончанию строительства. Сейчас придется подождать - возможно, три-четыре года", - считает собеседник агентства.

В свою очередь, Алексей Кудрявцев обращает внимание на то, что классическая схема инвестирования в объекты на начальном этапе строительства с целью последующей перепродажи на более поздней стадии сегодня становится неактуальной. "Вычислить объекты, которые будут проявлять положительную динамику цен по мере строительства, по силам лишь узкой категории профессиональных инвесторов, при этом риск все равно остается высоким", - поясняет Кудрявцев.

При этом, по его мнению, в долгосрочной перспективе - от двух лет и более - это действительно интересно. Среди наиболее ликвидных сегментов в недвижимости на данный момент собеседник Interfax-Russia.ru выделил "готовые новостройки". "Риски недостроя здесь сведены на "нет", в то же время это современное жилье, с высоким потенциалом роста стоимости, особенно в преддверии ожидаемого дефицита, который будет ощутим уже в перспективе этого года", - считает руководитель департамента маркетинга МИАН. В случае нехватки наличных средств для покупки желаемого объекта эксперт предлагает даже привлечь кредит. По его мнению, это будет гораздо более правильной стратегией, чем покупка "не той" квартиры.

"Как показывает практика, займы на недостающую сумму жилья в перспективе выгодны даже при высоких процентных ставках, особенно учитывая, что сегодня цены снизились на 15-20, а в некоторых случаях и 30%, по отношению к прошлогоднему уровню", - отмечает Кудрявцев.

Кроме того, если речь идет об инвестиционных вложениях, важным аспектом является возможность сдавать квартиру в аренду и полностью или частично погашать платежи по кредитам.

"В долгосрочной перспективе недвижимость - это самый надежный сберегательный счет, - убеждена Анна Дувакина. - В ней можно и жить, и сдавать в аренду и брать под ее залог другие кредиты. А в случае повышения цен на рынке, выгодно продать".

Впрочем, наши соотечественники пока не разделяют мнения экспертов об удачности вложения средств в недвижимость. Как свидетельствуют исследования WIN Crisis Index ("Всемирный барометр финансового кризиса"), представленные компанией "Ромир", россияне по-прежнему считают покупку недвижимости в период кризиса невыгодной. В период с января по март не зафиксировано резких скачков в восприятии российскими гражданами данной темы: почти половина граждан РФ придерживается того же мнения, что и три месяца назад. 46% наших соотечественников не планируют приобретать недвижимость в ближайшее время, и лишь 12% опрошенных считают подобный способ вложения денег сейчас выгодным.

Между тем, общемировая тенденция свидетельствует о незначительном росте оптимизма среди граждан по вопросу приобретения недвижимости. Число респондентов, считающих нынешнее время благоприятным для покупки дома, выросло с 25% до 27%, а число придерживающихся противоположного мнения сократилось на 4%.

Обозреватель Анастасия Николаева

Фото ИТАР-ТАСС