О том, каким был 2025 год на рынке первичного жилья в России, рассказали участники рынка
Москва. 19 декабря. ИНТЕРФАКС – Рынок новостроек в России вступил в стадию торможения после пандемийного "разгона". К такому выводу пришли эксперты и участники рынка недвижимости, которые проанализировали состояние предложение, его цены и емкость спроса. О том, что покупали, как покупали, что продавали и за сколько, в нашем материале по итогам 2025 года.
Строить стали меньше
Разогретый спросом девелоперский "локомотив" в этом году активно тормозил. Вывод новых проектов заметно замедлился. Объем строительства жилья вырос только на 0,7%. Как отмечал ранее замглавы Минстроя России Никита Стасишин, в этом году ввод прогнозируется на уровне 100-102 млн кв.м жилья, из которых больше половины - ИЖС. Он отметил снижение числа выхода новых проектов и падение рентабельности до 12-15%.
"Торможение рынка - это естественная реакция девелоперов на спрос. Мы наблюдаем рецессию. Но накопления дефицита предложения не заметно, а товарные остатки у застройщиков растут", - пояснил глава ЕРЗ Кирилл Холопик.
Он напомнил, что причинами такого оттока спроса стало завершение действия программы льготного ипотечного кредитования с господдержкой на фоне высокой ставки ЦБ, которая "положила на лопатки" рыночные ипотечные программы.
По различным оценкам, оставшаяся программа семейной ипотеки с господдержкой, которая подходит далеко не всем, формирует целых 70% рынка ипотечных сделок. А вся ипотека дает около 80% продаж рынка.
Что это означает на практике? Снижение возможностей для покупки и продажи. Квартиры дорожают, но номинально. "Цены отличаются по городам разнонаправленно. Рост цен не превышает уровня инфляции за год", - отмечает Холопик.
"Кроме того, уменьшалась площадь строящихся квартир. "Уменьшение площади строящегося идет медленными темпами, но если смотреть с 14 года, то оно заметное. 67% строящегося – квартиры до 55 кв.м. Больших размеров не прирастает", - сетует Холопик. Однако он отмечает, что застройщики научились работать с квартирографией и МОПами.
В среднем по больнице
Однако усредненные показатели по РФ не дают представления о реальном положении дел. Участники рынка отмечают, что значительно усилился дисбаланс развития региональных рынков.
Так ранее замглавы Минстроя назвал города с перегретым рынком жилья. По его данным, среди таких городов оказались Тюмень, Новосибирск, Краснодар, некоторые города и муниципальные образования в Краснодарском крае и Московской области, некоторые локации в Ленинградской области.
"Здесь застройщики с банками и с региональными властями должны трезво оценивать эластичность и объем будущего спроса", - добавил Стасишин.
В ЕРЗ также отметили, что в этом году на спрос в отдельных регионах большое влияние оказывают миграционные потоки. Такое влияние отмечается в 17 регионах сразу. При этом в шести из них оно оценено как высокое на всех рынках: новостройки, вторичка, аренда.
Неожиданную поддержку спроса в экономически активных регионах осенью 2025 года простимулировало, само того не ожидая, государство. Причиной стало грядущее ужесточение условий программы семейной ипотеки. По данным Plus Development, количество запросов только в октябре-ноябре оказалось таким же, как за весь третий квартал. И по итогам IV квартала эксперты компании ждут прирост не менее 25% относительно третьего.
Напомним, что с февраля 2026 года пара с детьми может взять только один льготный кредит, а не два, как сейчас – по одному на мать и отца. Одновременно активизировались слухи о введении разных ставок по семейной программе в зависимости от региона или количества детей. То есть условно вместо 6% где-то будет 12%. Соответственно, ежемесячный платеж будет в два раза больше.
"В этом особенность всех льготных госпрограмм: их могут изменить в любой момент в зависимости от возможностей и задач государства. Вероятно, в 2026 году, когда доступ к льготам уже будет заметно ограничен, резких всплесков спроса ждать не стоит. Разве что появится новый фактор роста: сильное снижение ключевой ставки или какая-то особая льготная программа", – считает директор по развитию Plus Development Дмитрий Можаров.
Кстати об ужесточении требований по льготным программам уже говорят многие эксперты. По данным Кирилла Холопика, доля отказов достигла рекордных 67%. И это тревожная цифра. Ведь без льготных программ только 8% граждан могут накопить на первоначальный взнос за 2 года.
Москва – не вся Россия
Москва как всегда живет по своим отдельным трендам спроса и предложения на рынке новостроек. Может себе позволить, все же самый развитый и цивилизованный (тут камень в огород Сочи) для рынка регион.
По данным "Метриум", на первичном рынке жилья "старой" Москвы наблюдается заметное уменьшение объема предложения. Общее число квартир и апартаментов в продаже с декабря 2024 года по ноябрь 2025 года снизилось с 52 тыс. до 40 тыс. (-23%).
При этом рынок новостроек Москвы характеризовался перетоком предложения в более дорогие, а значит более платежеспособные сегменты.
"Доля массовых новостроек в структуре предложения уже достигла минимальных значений за историю рынка первичного жилья. В количественном выражении меньше квартир комфорт-класса московские девелоперы последний раз предлагали в марте 2021 года. В текущих экономических условиях девелоперам стало невыгодно строить типовые массовые новостройки. В следующем году предложение, на мой взгляд, начнет постепенно восполняться, но уже за счет проектов класса комфорт плюс", - считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
Как уточнили в "Метриум", в ноябре 2025 года на рынке новостроек массового сегмента объем предложения снизился на 14%, до 10,4 тыс. лотов. При этом покупательская активность выросла на 6%, достигнув отметки в 2,5 тыс. ДДУ, что усилило дисбаланс между предложением и спросом", - говорит управляющий директор компании Руслан Сырцов.
Заместитель генерального директора по работе с жилой недвижимостью Ricci Наталия Кузнецова прогнозирует дальнейшее сжатие комфорт-класса и его постепенная миграция за МКАД. Бизнес-класс при этом продолжит рост. На проекты бизнес-класса приходится крупнейший объем строящегося в Москве жилья – 6,8 млн кв. м, что в более чем два раза превышает объемы в классе комфорт.
Пожалуй, единственным заметным игроком на рынке массового жилья в Москве остается Фонд реновации. Пока доля коммерческих проектов Фонда считается относительно низкой, чтобы оказывать существенное влияние – в открытой
продаже (без учета аукционов) представлено всего 390 лотов в строящихся проектах Фонда против 31,3 тыс. лотов от коммерческих девелоперов. Но в стратегическом горизонте роль этого игрока будет расти.
Ценный "приз"
Несмотря на якобы небольшой рост цен в среднем по стране, жилье продолжает дорожать в абсолютных цифрах. Заметнее всего это в той же Москве за счет красивых "круглых" значений. Так, по данным "БЕСТ-Новострой", в конце ноября средний бюджет в комфорт-классе впервые превысил отметку в 20 млн руб. По данным "Метриум", в ноябре 2025 года расценки за средний метр на первичном рынке столицы в ее старых границах вплотную подошли к психологической отметке в 800 тыс. рублей.
По прогнозам девелопера UDS, снижения цен на новостройки ожидать в ближайшем году не стоит. И хотя рост цен в уходящем году замедлился, средний прирост стоимости квадратного метра в Москве с начала года уже составил порядка 9%, что обгоняет инфляцию.
Как подсчитали в "Метриум", лидером по темпам роста цен на рынке новостроек "старой" Москвы в 2025 году стал массовый сегмент, который подорожал на 23% – с 323 тыс. рублей в декабре 2024 года до 404 тыс. рублей к ноябрю 2025 года. Новостройки бизнес-класса подорожали на 15% - до 533 тыс. рублей за квадратный метр. Проекты премиум-класса выросли в цене на 18%, достигнув средней отметки в 865 тыс. рублей. Наименьшую динамику продемонстрировал высокобюджетный сегмент, где стоимость увеличилась на 15% – до 2,4 млн рублей за квадратный метр.
Еще среди важных московских трендов эксперты отмечают стремительное сокращение предложения студий и маленьких квартир – на 46% за год. Это связано с запретом московских властей на строительство жилья площадью менее 28 кв.м. Нового предложения просто нет. Идет распродажа "остатков".
Кроме того, девелоперы в погоне за экономической эффективностью снизили вывод предложения с отделкой. Если в декабре 2024 года таких вариантов во всех сегментах рынка насчитывалось 14,6 тыс., то к ноябрю 2025 года их число снизилось до 6,1 тыс. лотов – на 58%!
Что касается высокобюджетных новостроек, то они на московском поле отдельные игроки. Здесь и спрос не падал, и предложение пополняется. Ипотеки здесь значительно меньше, но хорошо работает рассрочка.
"Рассрочка, которая ранее была скорее вспомогательным инструментом, трансформировалась в приоритетный способ покупки. Предоставляемые сегодня программы прошли колоссальную эволюцию, и в целом отвечают как потребностям клиента, так и задаче пополнения эскроу-счетов. В целом, уже очевидно, что психологический барьер высокой ставки пройден", - уверена коммерческий директор SEZAR GROUP Ольга Барабанова.
"Этот год был годом рассрочки, которая стала главным драйвером продаж в элитном сегменте", - согласна генеральный директор девелоперской компании VOS’HOD Диана Нилиповская. Причем, покупатели не "мелочились". По ее данным, в этом году их интересовали квартиры площадью от 250 кв. м - на них пришлось почти 10% сделок. В компании также заметили рост спроса на пентхаусы на 25% за год
Жилье с историей
Вторичный рынок жилья, кроме того, что его ближе к концу года "взбодрила" история Ларисы Долиной, в целом обошелся без потрясений. Ценник на вторичное жилье при прочих равных более чем на 30% ниже, чем на новостройки. Поэтому не удивительно, что платежеспособный спрос в условиях практически недоступной рыночной ипотеки обратил свое внимание на квартиры с историей владения.
Этот год по числу сделок примерно соответствует прошлому, то есть, без взлетов и провалов, говорят в "Инком-Недвижимость". По оценке экспертов компании, в первом полугодии 90% сделок на рынке вторичного жилья Москвы проходили с "живыми" деньгами (полученными в том числе от продажи квартиры при альтернативной сделке и от накоплений на вкладах) – это максимальное значение с 2016 г., когда почти весь вторичный сегмент функционировал без заемных средств. Во второй половине года доля покупок с использованием ипотеки стала постепенно увеличиваться, и к финалу достигла 20% (что примерно соответствует значениям тех же периодов 2024 г.), что, впрочем, не оказало особого влияния на рост числа сделок.
Но покупали не всё подряд. Сформировался тренд на интерес к квартирам в бюджете выше среднего, в хорошем состоянии и с добротным ремонтом: такие объекты занимали около 70% спроса.
Причем, по наблюдениям экспертов-практиков компании, предложение примерно на 80% состоит из балласта – то есть, объектов, на которые нет спроса. Это переоцененные объекты с завышенными ожиданиями. В целом предложение на рынке за год не изменилось в количественном отношении, но трансформировалось по составу – новых квартир стало меньше, поскольку собственники в период турбулентности предпочитают подождать.
Такая стабильная картина дополняется стагнацией цен. Динамика в пределах от –0,5% до +2,1% является условной.
Но эксперты видят потенциальный спрос. Такой вывод они сделали на основание роста числа "туристов" – тех, кто ходит на просмотры, приценивается на будущее, но пока не покупает.
"Если в начале года и весной они составляли 15% в числе потенциальных покупателей, с мая по сентябрь – уже 30%, то в октябре доля выросла до 40% и сохраняется по настоящее время", - говорят эксперты.
Они считают, что в 2026 году реальный спрос может вырасти на 10–15%. Такой прогноз реален при снижении ключевой ставки и удешевлении ипотеки. Но это медленный "танец", соответственно, ни о каком взрывном росте речи быть не может.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".
Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в МАХ
