Развитие ипотечного кредитования является одной из важнейших задач решаемых на правительственном уровне. А Минрегионразвития даже разработало стратегию, направленную, в частности, на повышение доступности ипотеки, рост числа выдаваемых кредитов, рост уровня доходов заемщиков. О том, как обстоят дела с развитием ипотечного кредитования в Ростовской области, каковы проблемы и перспективы развития данного сегмента, в интервью агентству "Интерфакс-Юг" рассказал руководитель Ростовской региональной ипотечной корпорации ОАО "РРИК" Алексей Щербаков.
- Алексей Александрович, какими темпами развивалось ипотечное кредитование в первом полугодии текущего года? Какие тенденции наблюдаются в данном сегменте?
- Первое полугодие отличает серьезная динамика на рынке ипотечного кредитования: по сути, за полгода было выдано кредитов столько, сколько за весь прошлый год. Кредитные организации, действующие на территории области, выдали более двух тысяч ипотечных займов на общую сумму около 2,5 млрд рублей, что более чем в 2 раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года.
- Как Вы считаете, чем обусловлен столь значительный рост объемов кредитования?
- Причин этому несколько: в первую очередь, мы можем говорить о том, что произошло естественное восстановление рынка после кризиса, рост потребительской активности. Сигналом для населения в приобретении жилья и, соответственно, в получении ипотечных кредитов, является положительный тренд на рынке недвижимости. Спрос появляется тогда, когда людям становится очевидно, что цены на жилье больше падать не будут, а их доходы будут расти.
Во-вторых, не следует забывать про усилия государства, направленные на снижение процентных ставок и повышением доступности и отечных кредитов.
Сделки на вторичном рынке недвижимости в I полугодии текущего года выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 1,5 раза. Данная тенденция не могла не найти отражения в активном росте объемов ипотечного кредитования. Если по итогам прошлого года мы упали ниже уровня 2006 года по объемам кредитования, то на сегодняшний момент наши показатели максимально близки к показателям 2007 года.
В частности, мы видим, что процентные ставки по ипотечному займу составляют от 11% до 14%, что соответствует докризисному уровню. Некоторые банки снизили требования к первоначальному взносу до 20%, а это хорошая тенденция, которая должна дать основу для расширения круга потенциальных заемщиков.
В целом опыт, который банки внесли из кризиса, можно охарактеризовать, как положительный. Мы можем констатировать, что ипотечные кредиты оказались достаточно качественным продуктом, уровень просрочек не достигал критических величин, с ипотекой серьезных проблем не возникло. Кроме того, из кризиса банки сделали один очень важный вывод - повысили требования к заемщикам. И сейчас, когда мы говорим об увеличении объемов и выходе на уровень 2007 года, отметим, что качество ипотечных пулов, которые формируются в настоящее время, однозначно более высокое. Соответственно, этот актив будет значительно легче рефинансировать и формировать на его базе целую группу производных финансовых инструментов.
Что же происходит со стороны заемщиков? Вне всякого сомнения, в период кризиса были взыскания, но в целом, программы, предложенные банками и государством для поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложных условиях, показали себя достаточно эффективными. Если заемщик ведет себя разумно, не уклоняется от встреч с кредиторами, взаимодействует с банком, - его проблемы решаются.
Но нужно понимать, что всегда найдется определенный слой людей, у которого, в итоге, взыщут квартиру. Речь идет о тех людях, которые не будут ходить в банк, станут скрываться, откажутся от протянутой им руки помощи. Но это вовсе не свидетельствует о кризисе внутри системы. Я со всей ответственностью могу сказать: за время работы программы нет ни одного случая когда заемщик, имеющий право получить поддержку и подавший все необходимые документы, ее не получил. Когда ситуация подпадает под требование стандартов, АРИЖК, безусловно, дает положительное решение.
Сегодня мы видим резкое снижение уровня просрочек платежей, снижение числа обратившихся за получением стабилизационного займа. И это понятно: восстанавливается уровень доходов, и, соответственно, возможность самостоятельно обслуживать ипотечные обязательства.
Кроме того положительно себя зарекомендовала реструктуризация второго уровня – это достаточно серьезный уровень поддержки как для заемщиков, так и для банков в целом. Ее смысл заключается в том, что если заемщик не восстановил свою платежеспособность, федеральное агентство АРИЖК выкупает кредит у банка. Очень важно то, что токсичный актив уходит из банка, а заемщик получает кардинальное снижение процентной ставки, удлинение сроков кредитования, а также двухгодичный мораторий: в течение двух лет очень щадящие условия выплат - это то направление программы, которые позволяет не взыскивать жилье у определенных категорий заемщиков, чей уровень доходов пока не восстановился. У нас сейчас на рассмотрении - более двух десятков таких дел.
С моей точки зрения на ипотечном рынке меры экстренного государственного реагирования были своевременны и адекватны. После тушения пожара на первое место выходит стратегия развития. В первую очередь, появляются новые институциональные механизмы. Пока это только пилотные проекты, но следует понимать, что начинается все с пилотных проектов, а уже через год они становятся массовой реальностью.
Посмотрите, как мы продвинулись в направлении развития инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. Речь - не только о бюро кредитных историй. Не все банки могут позволить себе в одностороннем порядке снизить требования к первому взносу: существуют определенные риски. И если страховая компания готова застраховать эти риски, а государственная ипотечная компания их разделить – то, я считаю, что это правильно.
Мы имеем широкий спектр кредиторов – это, кстати, тоже считается одним из элементов, свидетельствующим о выходе этой отрасли из кризиса. Еще год назад только лидеры - Сбербанк, Центр-Инвест, ВТБ - держали на себе рынок, но сейчас на нем все больше игроков. А увеличение числа игроков – это тоже свидетельство преодоления кризисного сжатия. Расширение рынка, разнообразие кредитных продуктов, либерализация требований со стороны банков по процентной ставке, повышение качества выдаваемых кредитов, развитие инфраструктуры рынка – все это свидетельствует о том, что ипотека не умерла, ипотека - развивается.
- Алексей Александрович, но ведь не бывает все гладко. Наверняка, есть проблемы, с которыми регион может столкнуться при реализации жилищной политики?
- Безусловно, проблемы есть. Кризис негативно ударил по стройке в целом, многие проекты были заморожены. Если мы обратимся к статистике, мы увидим, что произошли негативные изменения на рынке строительства многоквартирного жилья. А эластичность рынка предложения жилья и эластичность спроса – несоизмеримы по своим показателям. Стимулировать спрос гораздо легче, он в значительной степени восстановился в течение полугода. К сожалению, со строительством жилья так не получится. Начав сегодня работать с земельными участками, результат мы получим только через несколько лет. Соответственно, на определенном этапе может возникнуть перекос рынка: когда спрос восстанавливается быстрее предложения и, соответственно, это приводит к ценовому росту. В первую очередь, в сегменте, на который ложится максимальная нагрузка – в данном случае на жилье эконом-класса, где сконцентрирован государственный спрос, основные потребительские интересы граждан. Недаром федеральные программы стали уделять значительное внимание синхронному стимулированию как спроса, так и предложения на рынке кредитования – мы говорим об одновременном финансировании проектов в области эконом-класса и кредитовании физических лиц для приобретения там квартир.
В данный момент, я считаю, доминирующим и самым важным элементом в жилищной стратегии - активное стимулирование строительства жилья эконом-класса. Я убежден, что совершенно недопустимо тратить бюджетные средства на стимулирование спроса, но при этом отправлять участников программ на открытый рынок. Если государство формирует спрос, то под него неплохо было бы и формировать объем строительного предложения. Мне кажется, что на сегодняшний день сдвинуть ситуацию с массовым строительством жилья эконом-класса невозможно исключительно на базе хозяйствующих субъектов, необходимо вводить государственных операторов – застройщиков, которые будут строить жилье по цене близкой к себестоимости строительства для удовлетворения государственного спроса. Это может стать сдерживающим фактором для ценового роста на рынке.
Мы не можем сказать, что на всей территории России сложилась единообразная ситуация. Есть регионы, в которых фактически имеет место перепроизводство жилья - квартиры построены, но не проданы. В Ростовской области такой ситуации нет, поэтому очень важно активно стимулировать массовое строительство, иначе рост цен неизбежен. Единственным объективным фактором сдерживания и стабилизации цен является массовая застройка, обеспечение постоянного роста объема предложения.
РСТ призвал отельеров Крыма идти навстречу туристам и бесплатно продлевать проживание