На сегодняшний день в Ростовской области насчитывается 975 обманутых дольщиков, еще более 1 тыс. человек приняли участие в долевом строительстве домов, сроки ввода которых уже наступили, но они так и не сданы в эксплуатацию. О несовершенстве закона "об участии в долевом строительстве", проблемах и перспективах его развития рассказал в интервью агентству "Интерфакс-Юг" заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства региона Игорь Далаксакуашвили.
- Игорь Львович, расскажите, пожалуйста, в чем, на Ваш взгляд, заключается проблема долевого строительства?
- Говоря о долевом строительстве, в первую очередь необходимо отметить, что данная схема возникла тогда, когда завершилась эпоха советской распределительной системы. Потребность в приобретении жилья не исчезла, напротив, люди получили возможность не ждать многие годы, пока им улучшат жилищные условия, а сделать это самостоятельно, минуя очередь. Большую роль в этом процессе сыграла и бесплатная приватизация, благодаря которой многие стали собственниками жилья и вместе с этим статусом получили право распоряжаться квартирами и домами, в том числе и продавать их и с определенной доплатой покупать новое жилье. Все выше названное дало очень большой толчок к развитию жилищного строительства в России. Появились разные варианты привлечения средств на стройку, в том числе, долевое участие.
Но, не следует забывать, что долевое строительство возникло как переходная модель в начале 90-х годов. Уже в 2004 году стало понятно, что эта модель не отвечает современным требованиям. Но в 2005 году долевое строительство было утверждено на законодательном уровне, как единственно возможная и правильная система. В результате, практически сразу мы получили скандал с обманутыми дольщиками. Это был первый звонок, когда система показала свою несостоятельность. Взять хотя бы то, что в тексте 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" нигде не регулируются затраты застройщика. А дольщики или иные уполномоченные органы не могут контролировать использование застройщиком привлеченных денежных ресурсов. Кроме того, законодательно не установлены и требования по наличию собственных средств для организаций, привлекающих средства граждан, что позволяет застройщику, располагающему, скажем, уставным капиталом в 100 тыс. рублей, иметь объектов незавершенного строительства и, соответственно, привлеченных ресурсов на сотни миллионов. Кроме того, деньги, собранные на строительство одного объекта, застройщик может направить на другие объекты, а риски их не завершения перекладываются на дольщиков первичного объекта. Подчеркну, что действует застройщик при этом в рамках закона. Теоретически, в случае остановки стройки дольщик может потребовать возврата средств, на практике это право не удается реализоваться в связи с отсутствием средств на счетах застройщика, а объекты, на которые были отвлечены ресурсы либо так же уже обременены новыми обязательствами либо неликвидны в условиях снижения спроса.
Сегодня в России развитая рыночная экономика и схема долевого строительства исчерпала резервы роста. Вместе с тем мы видим, что данная модель все еще существует. Более того, предлагаемые изменения в закон направлены на ее сохранение и совершенствование. Однако, по моему мнению, это не совершенствование, а "латание дыр". "Латать" и перелицовывать больше нельзя, систему долевого участия необходимо заменить.
- Какую альтернативу долевому строительству Вы видите?
- В первую очередь, необходимо определиться с тем, что покупатель квартиры в строящемся доме не является инвестором. Жилье для него - потребительский продукт, а не способ заработать деньги. В связи с этим считаю необходимым принять закон о жилищно-строительных кооперативах, для которых необходимо выстроить систему предоставления земельных участков без аукционов. Кроме того, необходимо законодательно обозначить, что в ЖСК могут объединяться только физические лица, чтобы риэлторы не продолжили свою инвестиционную деятельность в составе пайщиков кооператива. Также должно быть введено ограничение по количеству приобретения и срокам продаж квартир. Например, обозначить период, в который квартира не может быть продана, а если и продана, то только кооперативу по цене приобретения. Такая норма избавит нас от спекуляции, люди будут покупать квартиры для собственного проживания. Да и само строительство будет бесприбыльным. Для поддержки этого направления необходимо организовать государственную или муниципальную структуру, которая бы организовывала людей в ЖСК, помогала им получить землю, управлять проектом. Кроме того, как базовую следует принять модель, в которой застройщик строит жилой многоквартирный дом и продает уже готовые квартиры. Для этого необходимо иметь систему проектного финансирования, приемлемую ипотеку, привести в соответствие систему налогообложения. Важно то, что все это придется делать в любом случае, без подобных мер не удастся преодолеть последствия кризиса и дать толчок к развитию рынка в посткризисный период. Но нельзя создавать новые механизмы под устаревшую систему.
- А как быть с инвесторами? Какая ниша строительного рынка останется за ними?
- Существующий 214 закон я и предлагаю адаптировать под инвесторов. В частности, исключить возможность перевода денежных средств с одного объекта на другой, предусмотреть варианты мер по защите добросовестных инвесторов в случае банкротства застройщика. Разумеется, инвестор, в свою очередь, должен понимать, что, получая прибыль, он несет и определенные риски, и в случае неудачи, его нельзя будет назвать "обманутым дольщиком".
Необходимо также рассмотреть варианты создания системы финансовых агентов, действующих в интересах дольщика, как это сделано на Украине и в Казахстане. И еще один важный момент - создание государственной субсидиарной системы страхования ответственности застройщика. Данные меры позволят избежать многих проблем. Произойдет четкое разделение между инвесторами и людьми, приобретающими жилье для собственных нужд, все станет на свои места. К сожалению, пока подобных законопроектов нет. Существующий проект закона о внесении изменений в закон "о долевом строительстве" просто консервирует ситуацию, лишь привнося небольшие изменения, но, не решая проблему.
РСТ призвал отельеров Крыма идти навстречу туристам и бесплатно продлевать проживание