В течение последнего года строительство и девелопмент переживают невероятную метаморфозу - из "локомотива экономики", обеспечивавшего высокие прибыли, они превратились в неподъемный груз. В условиях, когда рынок сжимается, а его развитие слабо поддается прогнозированию, большинство компаний предпочитают выйти из проектов или временно заморозить бизнес. Однако из любого правила есть исключения - Группа Синара в разгар кризиса создала собственную девелоперскую компанию, которая в портфеле заказов не только имеет почти два десятка проектов, но и рассматривает новые предложения на рынке. О стратегии и дальнейших планах развития компании рассказывает генеральный директор ОАО "Синара-Девелопмент" Тимур Уфимцев.
- Тимур Александрович, какие были предпосылки для появления девелоперского дивизионального холдинга в рамках Группы Синара?
- У Группы, еще задолго до создания "Синары-Девелопмент", был накоплен солидный опыт реализации проектов в сфере управления объектами недвижимости. Девелопмент является одним из наших приоритетных бизнес-направлений, которое активно развивается с 2006 года. И создание в апреле 2009 года второго дивизионального субхолдинга в Группе - ОАО "Синара-Девелопмент", достаточно логично. Возникла объективная необходимость в структурировании девелоперских проектов. Кроме того, этот шаг абсолютно вписывается в утвержденную долгосрочную стратегию развития Группы.
- Какие проекты в настоящее время ведет "Синара-Девелопмент"?
- Если мы говорим про жилую недвижимость, то это около 100 тыс. кв. метров. Это новостройки в Екатеринбурге и Свердловской области (Березовский, Сысерть, Патруши, Монетный и т.д.). В августе мы приступили к строительным работам жилого комплекса "Альбатрос" на 6,8 тыс. кв. метров, который будет возведен в Екатеринбурге на пересечении улиц Белинского и Саввы Белых.
Кроме того, мы строим жилье в Волгограде (застройщик - фирма "КОМ-БИЛДИНГ", в состав Группы Синара вошла в 2008 году - ИФ). Здесь в высокой степени готовности находится проект "Олимп". По сути, это небольшой микрорайон, состоящий из двух жилых комплексов по 40 тыс. кв. метров каждый. В первом комплексе уже сдана одна из трех секций, вторую и третью - планируем закончить в сентябре текущего года. Работы по второму комплексу тоже идут с соблюдением ранее заявленных сроков: из 22 этажей в настоящий момент возведено 10. На сегодняшний день "КОМ-БИЛДИНГ" - одна из немногих в Волгограде, кто ведет строительство, и при этом не выбивается из графика - выполняя все обязательства перед дольщиками и партнерами.
Часть проектов "Синара-Девелопмент" ведет на условиях аутсорсинга в сегменте коммерческой недвижимости. Среди крупных объектов в Екатеринбурге, которые курирует компания, бизнес-центры "Нахимов Плаза", "Царский мост", "Невада". Они находятся в разной степени готовности: "Нахимов Плаза" - 90%, "Царский мост" - 60-70%, "Невада" - около 20%. Сегодня перед нами стоит задача завершить их строительство, а также взять на себя функции по организации продаж этих объектов или сдачи их в аренду. Еще одно направление "Синары-Девелопмент" - разработка и реализация проектов комплексного освоения территории (КОТ).
- Речь, видимо, идет о проекте "Новокольцовский" в Екатеринбурге, о котором ранее заявляла Группа Синара?
- Не только. Проект "Новокольцовский" предполагает комплексное освоение территории площадью 650 га на юго-востоке Екатеринбурга. Фактически речь идет о создании нового современного района, объединяющего общественно-деловую, производственно-логистическую и жилую застройку. Разработана концепция развития территории, к работе над которой в качестве консультантов мы привлекали международные консалтинговые компании - Knight Frank и DTZ. Недавно состоялась вторая презентация архитектурно-планировочного решения этого проекта, сейчас идет процесс его согласования с администрацией Екатеринбурга. Строительство первой очереди начнется не ранее 2011 года на территории, непосредственно примыкающей к Кольцовской трассе. В планах в сентябре текущего года подготовить архитектурно-планировочное решение проекта уже с визуализацией и макетом.
Вторым КОТом является очень крупный проект, партнерство в котором мы сейчас рассматриваем - это "Зеленая долина". Он предполагает комплексную застройку территории порядка 1800 га между Березовским и Екатеринбургом. По амбициозности он сравним с "Академическим". На сегодняшний день мы уже заключили ряд договоров на управление участками земли и ведем переговоры с другими собственниками. Очевидно, что этот проект не сдвинется с места, пока не появится единая управляющая компания, которая будет на всех уровнях его продвигать, в том числе привлекая финансирование. Преимуществами проекта являются то, что земли уже оформлены в собственность, есть государственная поддержка - "Зеленая долина" включена в федеральную программу, обеспечивающую частичное финансирование на создание и развитие инфраструктуры. Сегодня, несмотря на трудности, мы просчитываем перспективы: городу нужно расти, и его жителям требуется новое жилье.
- Широкую известность получил проект Группы Синара по строительству горного курорта "Архыз" в Карачаево-Черкесии. В какой стадии находится он?
- Курорт "Архыз" - это одна из визитных карточек Карачаево-Черкесии. Этот проект реализуется в рамках частно-государственного партнерства и входит в программу развития Юга России, поэтому вся инфраструктура, в том числе дорога, линии электропередачи, газ, канализация, водоснабжение, необходимые для работы курорта, строятся за счет средств федерального бюджета в рамках целевой программы "Юг России на 2008-2012гг". С нашей стороны закончено рабочее проектирование первого пускового комплекса - поселка "Романтик", который объединяет 6 гостиниц, ресторан, SPA-центр. Сейчас в наших ближайших планах проектирование горнолыжной инфраструктуры этого поселка и выбор партнера по поставке оборудования канатных дорог. Также мы ведем переговоры с российскими и зарубежными банками на предмет долгосрочного финансирования объектов горнолыжной инфраструктуры. Мы планируем начать в сентябре этого года строительство первой очереди поселка "Романтик".
- Какова тактика работы компании в сложившихся на рынке непростых условиях?
- Многие застройщики сегодня обращаются к "Синаре-Девелопмент" с коммерческими предложениями стать их партнерами для реализации различных девелоперских проектов. Компания помогает достраивать объекты, привлекая дополнительные денежные средства.
Мы рассматриваем потенциальный объект, прежде всего с точки зрения его привлекательности как продукта. Поэтому перед тем, как подключиться к проекту любой стадии готовности, проводится аудит и просчитываются риски: какой объем финансирования потребуется, как проект можно будет реализовать, с какой доходностью и на какой стадии его жизненного цикла. Например, сегодня мы вкладываем средства в завершение строительства административного здания "Царский мост" в Екатеринбурге. Параллельно, в зависимости от потребностей рынка, мы подбираем для него наиболее оптимальный вариант дальнейшего существования: ведем поиск стратегического инвестора, прорабатываем варианты продажи здания целиком или по частям, с опцией "достройки" и без таковой, рассматриваем возможности для сдачи площадей арендаторам. То есть каждый наш проект мы стремимся превратить в продукт на определенной стадии готовности.
- Как вы реагируете на изменение потребностей на рынке коммерческой недвижимости?
- Да, конечно, нам пришлось внести коррективы в концептуальные решения объектов. Прежде всего, это коснулось офисной недвижимости в Екатеринбурге. Строительство "Невады" будет вестись очередями - сначала запланирована сдача торговой части, затем офисного здания. "Царский мост" лишился вертолетной площадки и оформляется в сегменте В, В+. Очень дорогая и современная система "умный дом" была запроектирована в торгово-офисном центре "Нахимов Плаза", но многое из запланированного пришлось пересмотреть, так как сейчас нет желающих платить за этот уровень услуг.
В Волгограде одна из секций нашего комплекса планировалась под офисы. В результате мы отказались от этого, и все помещения оформляются под жилье. Перемены произошли и в планировках. Если раньше общая площадь трехкомнатной квартиры доходила до 176 кв. метров, из которых 40 кв. метров занимала лоджия, а площадь однокомнатных до 90 кв. метров, то сейчас востребовано более скромное жилье и однокомнатные квартиры по новому проекту не превышают 40 кв. метров.
- Как вы подходите к выбору партнеров, большой ли поток предложений по сотрудничеству?
- Предложений много. Если посмотреть в окно и посчитать краны строящихся зданий, можно с уверенность сказать, что минимум половина из этих объектов - стрессовые. Поэтому пополнять портфель проектов сегодня можно и нужно. Наша позиция - не распыляться. У всех есть свои пределы прочности. Поэтому мы очень тщательно подходим к выбору объектов и партнеров.
- Ключевой вопрос сегодняшнего дня - средние и длинные кредитные деньги, без которых не может быть девелопмента, как решается для вас? Финансируют ли проекты банки, входящие в состав Группы Синара?
- Что касается взаимодействия с СКБ-банком и СБ "Губернский", то при защите проекта, на кредитном комитете банка мы находимся в одинаковых условиях с другими компаниями. Подход у наших банков абсолютно рыночный, никакое "кумовство" тут не проходит. И это правильно. Банк самостоятельно отвечает за свой сегмент бизнеса. Если банкам Группы проект интересен - работаем, нет - идем в другое место. Мы работаем с разными банками. Например, по Волгограду мы кредитуемся в Сбербанке.
- Как бы Вы оценили дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости?
- Паника прекратилась и это уже хорошо. Люди трезво начали оценивать ситуацию. Но нужно признать - легких денег уже не будет и за каждой копеечкой придется нагибаться, как и на любом другом рынке. Мы имеем отложенный во времени существенный спрос, и он обязательно вернется.
РМК впервые представила копию будущего спорткомплекса в Челябинске
Прекращено уголовное дело о гибели кота Твикса в январе текущего года