Компании "Синара-Девелопмент" в марте исполнилось 10 лет. Впервые девелопер громко заявил о себе, успешно завершив дебютный по своим масштабам проект - строительство международного выставочного центра "Екатеринбург-ЭКСПО". После этого в портфеле компании один за другим стали появляться крупные инфраструктурные объекты. На подходе сейчас конгресс-центр с залом-трансформером, где уже в этом году состоится Глобальный саммит производства и индустриализации GMIS-2019. Параллельно ведется жилищная застройка в Екатеринбурге и Волгограде. Компания относит себя к тем участникам рынка, которые не просто строят хорошее жилье, но и меняют представление о качестве жизни в России. О том, с какими результатами "Синара-Девелопмент" встречает свой первый юбилей, какие проекты для нее представляют интерес и кому пойдут на пользу перемены в стройотрасли в интервью агентству "Интерфакс-Урал" рассказал генеральный директор компании Тимур Уфимцев.
- Тимур Александрович, в этом году "Синара-Девелопмент" отмечает свое 10-летие. За это время компания из региональной превратилась в федерального игрока. С какими результатами компания подошла к этой цифре?
- За это время компания реализовала более 30 проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости, их общая площадь составила почти 900 тыс. кв. метров. На текущий момент портфель проектов, которые находятся в стадии строительства, - более 220 тыс. кв. метров. Уже находятся в портфеле, но пока не "распакованы", еще более 1 млн кв. метров.
В числе знаковых реализованных объектов - реконструкция Центрального стадиона к Чемпионату мира-2018. Если окунуться вглубь истории, это уже вторая его реконструкция, предыдущую выполнила также наша компания. В рамках реализации проекта удалось не только сделать стадион соответствующим всем международным стандартам для проведения мирового первенства, но и сохранить исторический облик спорткомплекса, который является памятником культурного наследия.
В ряд ключевых объектов также могу поставить международный выставочный центр "Екатеринбург-ЭКСПО". Комплекс стал основной площадкой выставочной деятельности всего Урало-Сибирского региона. Здесь проходит главная российская промышленная выставка "Иннопром".
В Карачаево-Черкессии мы стали первопроходцами, начав в 2011 году строительство горнолыжного курорта "Архыз", который сейчас работает круглый год и является визитной карточкой республики.
Серьезный вызов, который мы приняли и в настоящее время реализуем, - это строительство конгресс-центра в Екатеринбурге к Глобальному саммиту производства и индустриализации GMIS-2019. В этом проекте - довольно сжатые сроки, внушительные объемы финансирования и, соответственно, повышенная ответственность.
- Что перечисленные масштабные объекты для вас значат: это предложения, от которых нельзя отказаться или это вызов, испытание своих сил и возможностей? Чем для вас, как для девелоперов, знаменательны и сложны эти проекты?
- Участие в таких масштабных проектах - это одно из направлений нашей стратегии. Как показало время, это и одно из наших конкурентных преимуществ, поскольку на каждом из таких объектах мы получаем колоссальный опыт в строительстве, а также наращиваем свои компетенции по реализации проектов в формате частно-государственного партнерства. Сегодня "Синара-Девелопмент" может реализовать проект любой сложности, в том числе и возведение объектов к Универсиаде 2023 года, на право проведения которой претендует Екатеринбург.
- Вы готовитесь в этом участвовать?
- Имея такое портфолио - обязательно. Мы умеем строить в сжатые сроки масштабные объекты с бюджетным финансированием, отчетностью, контролем Федеральной службы охраны и Федеральной службы безопасности, в жестких рамках федерального законв 44-ФЗ в сфере закупок товаров, работ и услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Наработаны уникальные компетенции, это наш капитал, который мы будем конвертировать и материализовать.
- Как продвигается строительство конгресс-центра? Окончательный проект строительства уже прошел государственную экспертизу? Какая утверждена итоговая сумма финансирования, каковы источники инвестиций?
- Финальная госэкспертиза будет готова к окончанию строительства - в мае-июне. Это уже тонкие настройки: специалисты проверят слаботочные системы (системы связи, охранно-пожарную сигнализацию, интернет, видеонаблюдение), требования Росконгресса к звуку, микрофонам, отделке помещений, а также иные требования к эксплуатации, не влияющие на конструкции и технологии.
Текущая экспертиза пройдена, подписано дополнительное соглашение к контракту с АО "Уральский выставочный центр", цена строительства составляет 9,558 млрд рублей. Источники финансирования - бюджет Свердловской области и кредитные ресурсы Сбербанка.
Сейчас в конгресс-центре проходят чистовые отделочные работы внутренних помещений, поступает на площадку специализированное оборудование: мультимедийное, кухонное, световое и прочее. Проводится отделка многофункционального зала, монтаж механики трансформируемой сцены. В дизайне интерьера будут присутствовать мотивы уральской природы.
В конгресс-центре уже смонтированы все инженерные системы, заканчиваются работы по устройству медиафасада, ведутся работы по благоустройству всей территории МВЦ "Екатеринбург - ЭКСПО", укладка финишного покрытия запланирована на теплое время года, тогда же будет установлена навигация.
- В этом году вновь поменялись условия рынка недвижимости. Как застройщики будут встраиваться в эти реалии?
- Эскроу-счета - это сложная тема. Говоря об этом, я придерживаюсь позиции сдержанного пессимизма, главным образом, это связано с невозможность спрогнозировать ситуацию на рынке.
Экспресс-анализ проектов, которые сейчас реализуются, показал, что порядка 30% не попадают под проектное финансирование, а это - около 25 млн кв. метров жилья.
Наверное, рынки Москвы, Питера, Екатеринбурга с известной долей успешности справятся с этой ситуацией. Но, когда мы говорим, например, о Каменске-Уральском или Волгограде, а это - тоже город-миллионник, то там будут проблемы.
- Эти 30% жилищных проектов превратятся в долгострои?
- Не исключено. Застройщики начинали играть по-честному по одним правилам в волейбол, а сейчас им посреди игры говорят: "Начинаем играть в футбол!". Мелкие компании, которые имеют в своем портфеле один, два или три дома, не готовы перейти в сектор проектного финансирования, и значит, у них будут проблемы. Это повышает риск появления долгостроев.
- Это парадокс, ведь закон и создавался для решения этих проблем.
- Совершенно верно. Этот закон может привести к парадоксальной ситуации на рынке. Направленный на защиту прав обманутых дольщиков, он может усугубить существующее состояние.
Наверное, можно, привлекая бюджетные или другие источники финансирования, договорившись с банком и предпринимателями-застройщиками, достроить эти 25 млн. кв. метров. Теоретически я допускаю, что чего-то не знаю, и есть какой-то план "Б". Но дело в том, что после окончания строительства этих 25 млн жилья, будет "выжженная земля", то есть, на рынок строительства жилья никто не придет.
Условно, если в городе со скромным рынком недвижимости предприниматель вводит по дому в год, для него заработок по итогу стройки в 10 млн рублей - это фантастический результат. При этом с таким доходом он не пройдет ни через какие ковенанты, которые выставляет банк. Тогда застройщика будут вытягивать в ручном управлении - допустим, из фонда "Дом.рф" ему выделят средства или разрешат достроить дом по старым правилам. Но это уже будет полупроблемный объект, который потребует повышенного внимания. И после того, как предприниматель достроит его, следующий дом закладывать не будет. Поэтому речь идет не только о том, что часть жилищных проектов находится в рисковой зоне. С рынка уйдут многие игроки, это при том, что мы стремимся к ежегодному вводу 120 млн кв. метров жилья в стране. То есть это разнонаправленные векторы.
- А как внедрение новых правил долевого строительства коснется "Синары-Девелопмент"? Какие видите минусы и плюсы для себя?
- Среди положительных моментов - новый тренд рынка учитывает интересы крупных игроков. Тем не менее, нашей компании, как и другим участникам строительной отрасли, придется подстраиваться под новые правила. Мы ведем дополнительные переговоры с банками, но я на 100% уверен, что мы обо всем договоримся. "Синара-Девелопмент" всегда вводила дома вовремя или досрочно, у нас все в порядке с проектным финансированием. Я не вижу для нашей компании рисков, а только дополнительные возможности. И они на сегодняшний день уже появляются.
- Какие?
- Например, в части предложения участков. Те, кто их держали, планируя, что когда-то станут застройщиками и построят дом или несколько жилых комплексов, сейчас от этих планов вынуждены отказаться. На рынке стали появляться проекты, которых никогда не было. На сегодняшний день мы рассматриваем эти предложения.
- Компания уже готовит проекты в соответствии с новой схемой финансирования?
- Безусловно, планируем уже в текущем году запустить ряд проектов.
- Чем эти проекты будут отличаться от тех, что есть сейчас на рынке?
- Они точно не будут дешевле, потому что вырастет себестоимость строительства. И пересмотра проектных решений мы не планируем. Для нас важно выводить на рынок качественное жилье с хорошим уровнем отделки квартир, подъездов, фасадов, современным оборудованием детских и спортивных площадок. Потребители сейчас очень требовательные. Жители мегаполиса покупают не квадратные метры, а качественный концептуальный продукт, среду для жизни.
- А что необходимо сделать в современном жилье, чтобы оно пользовалось спросом?
- Нет единой для всех объектов фишки, реализовав которую, жилье будет продаваться. Нужно постоянно задавать себе вопрос: "Что мы строим? Для кого? Что нужно потребителю?"
Жилищные проекты постоянно совершенствуются. Не секрет, что к 1 июля в связи с известными изменениями в законодательстве все застройщики получили разрешения на строительство, а эти разрешения - товар скоропортящийся. Сегодняшний продукт через 5 лет будет невостребованным. Если мы говорим о секрете успеха на рынке жилья, то это следование современным тенденциям. Мы изучаем текущие тренды и внедряем лучшие практики.
При этом, чтобы жилье пользовалось спросом, недостаточно уделять внимание актуальным практикам, технологиям, еще нужно максимально вписать проект в соотношении "цена-качество".
- Пока есть доступ к ипотеке, будут покупать жилье. Но есть риск, что после повышения ключевой ставки ЦБ, могут подорожать кредиты на покупку жилья. Повлияет ли это на темпы продаж?
- Мы видим продолжающийся ажиотаж на рынке. С моей точки зрения, объективных макроэкономических предпосылок для этого нет. Не происходит ни роста доходов населения, ни снижения ставки по ипотеке. Потребитель, слабо разбираясь в хитросплетениях долевого строительства переходного периода, понимает, что в июле долевка закончится, поэтому он стремится купить квартиру сейчас. В настоящее время всплеск покупательской активности связан с отложенным спросом. Также в офисы компании стали обращаться клиенты, у которых есть сбережения, и они хотят вложить их в недвижимость. Приобретая квартиры, покупатели стараются не только сохранить свои средства, но и получить прибыль за счет увеличения стоимости актива в будущем.
Я думаю, пиковый спрос продлится до июля. Если не будет работы государства с ключевой ставкой и кардинальных сдвигов в макроэкономике, то наивно рассчитывать на такой же спрос к концу этого года.
- По Вашим прогнозам, для "Синары-Девелопмент" какими будут продажи жилья к концу года?
- Они сохранятся на уровне 2018 года или даже увеличатся за счет ажиотажа, который на сегодняшний день присутствует на рынке жилья.
- Какую долю сейчас занимают продажи жилья в ипотеку в портфеле компании?
- Около 65%.
- Какова сейчас доля рынка у "Синары-Девелопмент"? Сколько кв. метров жилья планируете построить в 2019 году?
- На рынке по вводу жилья в Екатеринбурге наша доля - порядка 7,5%. По итогам текущего года планируем сдать 137 тыс. кв. метров в Екатеринбурге и порядка 60 тыс. кв. метров в Волгограде, это больше по сравнению с 2018 годом в 2,5 и в 3 раза, соответственно.
- На рынке недвижимости компания больше известна как девелопер штучных проектов. Есть ли у вас в планах участвовать в программах реноваций, где речь идет о массовом, типовом жилье?
- Мы во всех проектах заинтересованы принимать участие, но пока неизвестны параметры проекта по реновации жилья в Екатеринбурге.
- Какой проект из всех реализованных для вас наиболее значимый, любимый и почему?
- Мне бы не хотелось выделять какой-то один проект, потому я все-таки рассчитываю, что наш лучший жилой проект еще впереди.
Занимаясь строительством жилья, мне больше всего нравится - и имеет для меня огромное значение - тот факт, что мы помогаем менять городское пространство, делаем его более совершенным и комфортным для людей. То, каким жилье было 10 лет назад, и то, каким сегодня стало, это два совершенно разных продукта. К современному комфортному жилью потребитель относится как к должному, и я это поддерживаю. Мы не делаем вау-спецэффекты, но мы выступаем за здоровую правильную конкуренцию, которая позволяет поднимать уровень жизни в городе.
Беседовала Анна Виршилас
РМК впервые представила копию будущего спорткомплекса в Челябинске
Прекращено уголовное дело о гибели кота Твикса в январе текущего года