Начальник Государственной жилищной инспекции Челябинской области А.Дмитриев: "Самая большая проблема УК - в плохом взаимодействии с собственниками жилья"

            - Основная задача Государственной жилищной инспекции - предупреждение, выявление и пресечение нарушений жилищного законодательства, а также жилищный надзор, лицензионный контроль и предоставление услуги по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами.

            За 2015 год к нам поступило 25,8 тыс. обращений граждан и юридических лиц. Это на 55% больше, чем в 2014 году.

            Чаще всего жители жалуются на содержание общего имущества многоквартирных домов, на качество жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), и, самое главное, очень много жалоб поступает на начисление платы за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды.

            С общедомовыми начислениями разбираться очень сложно, как и в целом с начислениями за ЖКУ. Для выявления ошибки в начислениях нужно провести большой объем работ: запросить начисления за отчетный и предшествующие периоды, проверить показания приборов учета. В итоге часто выясняется, что это не управляющая компания или поставщик ресурса сделали ошибку, а собственник вовремя не передал показания приборов учета, получил начисление по среднему тарифу и у него возник вопрос по платежке. Потом делается перерасчет, и все встает на свои места.

            - Существующее состояние жилищного фонда, изменения жилищного законодательства, в частности, введение отчислений на капитальный ремонт многоквартирных домов, начисления на общедомовые нужды по коммунальным ресурсам, обусловили рост социальной напряженности, и, как следствие, рост жалоб населения.

            Кроме того, по моему мнению, число обращений выросло в связи с ростом узнаваемости нашей структуры. Мы стараемся максимально реагировать на все вопросы, которые возникают в деятельности по управлению многоквартирными домами, предоставлению ЖКУ, ведем разъяснительную работу, чтобы населению было понятно, за что и сколько они должны платить. Для этого задействуем не только наш сайт, но и средства массовой информации.

            Основной вопрос собственников - куда тратятся мои деньги - возникают потому, что они не видят той работы, которую проводят управляющие организации. Чтобы в доме было светло, тепло и чисто управляющие организации проводят очень большой объем работ, который неочевиден жильцам.

            На мой взгляд, самая большая проблема управляющих организаций в плохом взаимодействии с собственниками жилья. Нужно больше доводить информации до жильцов, тогда большинство проблем будет решаться "на месте" и количество обращений к нам сократится. Нужно выстраивать эту систему взаимоотношений, в том числе через предусмотренный законом механизм - создание советов многоквартирных домов.

            Есть в отрасли и неблагонадежные структуры. Но это, скорее, исключение, чем правило. Подавляющее большинство компаний, которые работают на этом рынке, это профессионалы, заинтересованные в результатах своей работы, репутации.

            - В прошлом году наши специалисты провели почти 6,3 тыс. плановых и внеплановых проверок, обследовав жилфонд площадью 20,3 млн кв. метров и выявив около 11 тысяч нарушений жилищного законодательства. Это больше, чем за 2014 год на 57%. Из общего числа нарушений 6,6 тысяч было устранено, 4,3 тысячи - по сроку исполнений перешли на этот год, 134 нарушения не были устранены в установленный срок. По результатам проведенных проверок, жителям области произведен перерасчет платы за ЖКУ на сумму почти 690 тыс. рублей.

            - Если говорить о самих нарушениях, то каких-то нестандартных ситуаций не бывает. Это некачественное предоставление услуг, либо не предоставление услуги в принципе.

            Часто сталкиваемся с ситуацией, когда УК, обслуживающие ветхий жилфонд становятся заложниками обстоятельств. Жильцы обращаются к нам с жалобой, мы проводим проверку, выявляем нарушения и предписываем обслуживающей организации их исправить. УК говорит о том, что дом очень старый, его нужно капитально ремонтировать либо вообще сносить. Для этого нужно, чтобы собственники провели собрание и обратились в муниципалитет с документами о включении в программу сноса ветхого жилья. Но муниципалитет дом в перечень аварийных не включает, либо срок получения денег на капремонт из фонда регоператора еще не наступил - ситуация заходит в тупик.

            Бывают случаи выставления "двойных" квитанций, когда на дом "заходит" две компании, обе представляют протокол собрания собственников о выборе УК, которые не оспорены жильцами в суде, мы признаем действительным последний по дате. Такое чаще встречается в крупных годах - Челябинске, Магнитогорске. Мы в таких случаях рекомендуем органам местного самоуправления разобраться в ситуации и провести конкурсы.

            - Мы выдали лицензии 485 управляющим компаниям. Лицензирование выявило все компании, которые работают на рынке ЖКУ региона, фактически мы провели хорошую инвентаризацию. Сложностей особых при выдаче лицензий не было, хотя мы работали в очень напряженном графике. В частности, за два месяца мы должны были рассмотреть решения о выдаче лицензии для почти 400 компаний. Условия получения лицензия были приемлемыми: руководитель должен быть гражданином России, не судимым, сдать экзамен и получить квалификационный аттестат.

            На мой взгляд, лицензирование себя оправдало, сегодня наша основная задача - организация качественного лицензионного контроля. Ее решение усложнено тем, что решение об административном наказании сегодня выносим не мы, а мировые суды. Несмотря на сложившуюся судебную практику по привлечению за нарушение лицензионных требований, существует проблема, когда мировые судьи, установив вину организации или ее должностного лица, прекращают дело по малозначительности или выносят предупреждения. Кроме того, бывает, что за одно и тоже нарушение суды разных районов выносят прямо противоположное решение.

            Здесь нам предстоит провести еще более глубокий анализ по принимаемым решениям.

            - В области сегодня насчитывается более 26 тыс. многоквартирных домов суммарной площадью жилфонда 84,7 млн кв. метров. Им управляет 943 организации, из них 485 - управляющие компании, получившие у нас лицензию, 71 жилищно-строительный кооператив (ЖСК), 360 товариществ собственников жилья (ТСЖ).

            На мой взгляд, среда достаточно конкурентна. Но хочу подчеркнуть, что она создается не только за счет количества, но и за счет качества предоставляемых услуг. Компании, которые давно работают на рынке, пытаются выстроить взаимоотношения с собственниками. С прошлого года, на мой взгляд, эта тенденция стала ярко проявляться.

            - На всех интервью я повторяю: населению нужно проявлять свою активность. Сегодня среди собственников бытует мнение, что между ним и управляющей организацией есть кто-то третий, например, Госжилинспекция, которая решит все проблемы. Но мы - надзорный орган, а не диспетчерская служба.

            Собственник должен напрямую взаимодействовать с УК, как это и предусмотрено действующим жилищным законодательством. Если УК не решает вопросы собственника, которые она обязана решать в рамках действующего законодательства, тогда мы должны подключаться к решению вопроса и расследовать все обстоятельства спорной ситуации. На практике собственники часто даже не обращаются в УК, а сразу жалуются к нам. Вплоть до того, что прямо пишут в заявлении: "через две недели вернусь с отдыха, просьба к этому времени разобраться с нашими платежами".

            Кстати, Жилищный кодекс содержит очень много обязательств для УК и очень мало для собственников. При этом обязательное требование к собственникам: они должны управлять своим имуществом посредством проведения собраний и контролировать это управление через советы многоквартирных домов, выбираемых на собрании.

            По опыту скажу: дома, где созданы советы, и в них пришли люди подготовленные, там результат налицо. Они и нас "теребят", но пытаются отрегулировать отношения с УК самостоятельно. В таких случаях возникает конструктивный диалог.

            - Собственники более 9 тыс. многоквартирных домов создали советы. В некоторых муниципальных образованиях работа по организации советов практически не ведется.

            Организовать собрания по выбору совета многоквартирного дома, где такие советы не созданы, обязаны органы местного самоуправления.

            - ГЖИ ведет учет спецсчетов. В настоящее время открыто более 1,2 тыс. спецсчетов для формирования фонда капремонта. Это примерно 6% от общего числа многоквартирных домов.

            При этом в прошлом году собственники 323 многоквартирных домов приняли решение о переходе со счета регоператора на спецсчета. С учетом динамики перехода на спецсчета доля многоквартирных домов, которые выбрали спецсчет, в 2016 году составит около 10%.

            На спецсчета поступило 140 млн рублей взносов при плане 193 млн рублей. Средний процент сбора по спецсчетам составил 72,6%.

            - Думаю, со временем активность перехода на спецсчета исчерпает себя эволюционным путем. Есть спецсчета на счете регоператора, есть спецсчета ТСЖ и ЖСК. У ЖСК и ТСЖ из жилищно-строительных кооперативов вопросов с освоением средств не будет. Как правило, их руководители и сами жильцы уже имеют многолетний опыт управления своим имуществом, в том числе проведения капремонтов. Если говорить о спецсчетах управляющих компаний, то здесь уже возникает ряд вопросов. Крупные организации с опытом работы справятся с организацией и проведением капремонтов, но если это "новичок", как он будет использовать средства и кто его проконтролирует - большой вопрос.

            На мой взгляд, это направление требует определенной нормативной доработки. Сейчас контроль прописан за собственниками домов.

            - Обветшание жилищного фонда - это одна из основных проблем ЖКХ. У нас в регионе началась работа по решению этой проблемы: создан Фонд регоператора, сформирован перечень домов, открыты спецсчета, начался ремонт домов.

            Хочу подчеркнуть, что, несмотря на острую социальную подоплеку этого вопроса, население все-таки поддержало программу капремонта, "проголосовав" за нее своим рублем. Ожидания, что сборов не будет, не оправдались.

            Сегодня самое основное, чтобы эти деньги "заработали". Я всегда вспоминаю опыт реализации программы капремонтов через Фонд содействия реформированию ЖКХ, когда средства на эти цели выделялись из федерального бюджета на условиях софинансирования местных бюджетов и средств жильцов. В первый год, когда мы предлагали жильцам включиться в программу и собрать 5% от стоимости капремонта, чего мы только не выслушали в свой адрес. Но на второй год реализации программы уже очередь стояла, потому что люди увидели конкретный результат - отремонтированные дома по соседству.

            - Маховик еще не раскрутился. Не все бывает гладко с самого начала, да и сама задача очень масштабна. Кроме сбора денег, нужно составить план необходимых работ, разработать сметы, согласовать их с собственниками жилья, выбрать по конкурсу исполнителей, проконтролировать исполнение и результат.

            Необходимо еще и увеличить бюджетные затраты, потому что организацией процесса занимается фонд регоператора. Он не финансируется за счет платежей на капремонт, его финансирует бюджет. Даже доставка извещений в масштабе области выливается в значительную сумму.

            - Среди нововведений можно выделить изменение правил исчисления пени за просрочку оплаты услуг ЖКХ. С 2016 года при наличии долга за ЖКУ на период до 30 дней пени не начисляются, с 31-го до 90-го дня включительно задолженности пени будут капать по 1/300 ставки рефинансирования, а с 91-го дня пени вырастет до 1/130 ставки рефинансирования от размера долга за каждый день просрочки платежа. До этого, напомню, не было "льготного" месяца на оплату ЖКУ, а размер пени не зависел от срока задолженности и составлял 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки.

            Кроме того, ФЗ-404 был скорректирован порядок перехода на новую систему оплаты услуг по вывозу отходов. Раньше предполагалось, что с 2016 года услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО) станет коммунальной повсеместно, то теперь срок введения данной системы сдвинут на 1 января 2017 года.

            С 1 июля также в полном объеме должна заработать Государственная информационная система ЖКХ (ГИС ЖКХ), что позволит получать информацию по всем сферам жилищно-коммунального хозяйства, начина от данных для граждан по их конкретным лицевым счетам и заканчивая сведениями о состоянии жилищного фонда или объектов коммунальной инфраструктуры.

            Информация, размещенная в ГИС ЖКХ, упростит не только оплату ЖКУ, но и механизм подачи жалоб. Также с помощью этой системы появится возможность проводить электронные голосования на общедомовых собраниях.