Аренда против ипотеки

Interfax-Russia.ru – Пятую часть жилья в России будут сдавать в аренду уже к 2020 году.

По данным министерства регионального развития РФ, до 400 тыс. российских семей, стоящих в очереди на социальное жилье, уже сейчас согласились бы не ждать квартир, которые они по спискам получат условно к 2060 году, а уже сегодня жить в комфортных съемных квартирах.

В связи с этим государство решило взяться за возрождение рынка арендного жилья. По мнению заместителя министра регионального развития РФ Константина Королевского, сейчас невозможно дальнейшее экономическое развитие территорий без доступных россиянам квартир и сопутствующей инфраструктуры.

"Развитие института "доходных" домов – существенный толчок к более гибкой и мобильной трудовой миграции населения. Один из существенных механизмов поддержки и развития промышленных кластеров; привлечения в регионы инвесторов, готовых вкладывать средства в развитие территорий, строительство новых производств", - заявил Константин Королевский в ходе всероссийского совещания по вопросам развития рынка арендного жилья в России.

В тоже время, по данным директора департамента промышленности и инфраструктуры правительства РФ Максима Соколова, в ближайшее время необходимо будет привлекать из других регионов новых рабочих на Дальний Восток, в Якутию, в Сочи и ряд территорий, на которых реализуется проект "Урал промышленный – Урал Полярный". И всех этих рабочих необходимо будет обеспечить жильем.

Вместе с тем, доходное жилье будет пользоваться у россиян популярностью, только если ежемесячная арендная плата за него будет значительно ниже, чем взносы по ипотеке.

"Решая квартирный вопрос, наши граждане, в первую очередь, нацелены на приобретение жилья в собственность. Таким образом, доступность ипотечных кредитов будет очень сильно влиять на спрос на рынке арендного жилья. Собственно, так происходит уже сегодня", - заявил, в частности, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев.

В федеральном центре знают об этой проблеме. И, по мнению заместителя генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрея Семенюка, для того чтобы снизить стоимость аренды жилья, необходимо запустить соответствующие федеральные, региональные и местные программы развития жилого фонда коммерческого использования. Эти программы должны предусматривать льготы по предоставлению земельных участков, софинансирование подготовки инфраструктуры, компенсацию процентов по строительным кредитам.

"Главное условие для развития рынка арендного жилья – снижение себестоимости строительства, - заявил Interfax-Russia.ru Рустем Галеев. – Если к участку, где будет строиться "доходный дом" эконом-класса, будут подведены коммуникации, если участок будет выделен на льготных условиях, будут решены вопросы подключений, то строительство такого объекта инвесторы сочтут привлекательным вложением денег. Если речь идет о долгосрочных инвестициях, конечно. Но потребуется очень жесткое нормативное регулирование всех этапов строительства и эксплуатации таких объектов".

Как пояснил собеседник Interfax-Russia.ru, необходимо гарантировать всем участникам "арендной программы", что инвестор, например, не распродаст квартиры в таком доме.

"Все-таки на сегодняшний день продажа жилья гораздо выгоднее, чем сдача в долговременную аренду", - пояснил Галеев.

Кроме того, необходимы гарантии того, что арендная плата в доходных домах будет жестко регулироваться, то есть не превышать определенную планку. И для такого контроля также нужен механизм. Также пока нет ясности и в том, кто именно будет иметь приоритетное право на съем квартир в таких домах.

"Я считаю, что строительство жилья под аренду нацелено на граждан с уровнем доходов ниже среднего. Это люди, которые не могут получить ипотечный кредит. А если бы и получили, не смогли бы его выплачивать. Возможно, потребуется использовать административный ресурс на уровне местных властей для того, чтобы сформировать базу данных по целевой аудитории арендной программы. И лишь затем принимать решение об объемах строительства такого жилья", - сказал собеседник Interfax-Russia.ru.

Впрочем, по мнению заместителя министра регионального развития РФ Константина Королевского, регионы могут, не дожидаясь изменений в законодательстве, начать стоить доходные дома и даже целые кварталы на условиях государственно-частного партнерства.

"Думаю, что к 2020 году доля арендного жилья должна составлять до 20% от общего объема ввода по стране. Если к 2020 году мы должны выйти на ежегодный показатель в 140 млн кв. метров, то речь идет о почти 30 млн кв. метров арендного жилья в год", - отметил замминистра.

Впрочем, по мнению исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Галеева, и этих объемов может не хватить.

"Реализация программы доходных домов при соблюдении условий низкой себестоимости строительства, инвестиционной привлекательности и низкой арендной платы автоматически привлечет на рынок аренды жилья тех граждан, которые сегодня не помышляют не только об ипотеке, но и о съемном жилье. То есть спрос на аренду резко возрастет. И для того, чтобы удержать цены, потребуется наряду с административными мерами еще и увеличение предложения на этом рынке", - пояснил собеседник Interfax-Russia.ru.

Кстати, по данным Минрегиона, в США доля арендного жилья превышает 30% от всего жилого фонда, в Англии в связи с кризисом эта доля увеличилась до 31%.

Как бы там ни было, но без развития рынка аренды жилья говорить о росте новых высокотехнологичных производств, кластерном развитии экономики не приходится. Как заявил заместитель министра регионального развития РФ Константин Королевский, "именно тот регион, кто первым сейчас вступит в борьбу за квалифицированные кадры, - в том числе и путем создания наиболее комфортных условий для их привлечения с других субъектов РФ – в конечном итоге и вырвется в лидеры по темпам экономического роста и инвестиционной привлекательности".

При этом за квалифицированные кадры борются не только регионы, но и промышленные холдинги и группы. Так, например, в Челябинске крупнейшее трубопрокатное предприятие – Челябинский трубопрокатный завод (ЧТПЗ) в этом году планирует реализовать корпоративную жилищную программу.

Как сообщает пресс-служба губернатора Челябинской области, по распоряжению губернатора создана рабочая группа, которая и разрабатывает проект такого корпоративного жилья для сотрудников Челябинского трубопрокатного завода.

Между тем, еще в ноябре 2010 года акционеры предприятия представили корпоративную программу жилищного строительства председателю правительства РФ Владимиру Путину. Премьер-министр это программу одобрил. По его мнению, такое корпоративное жилье, которое работники завода сначала будут арендовать, а затем выкупать, необходимо строить за счет собственных средств предприятия (25% необходимых инвестиций) и за счет банковских кредитов (75% инвестиций). Причем банки получат госгарантии возврата половины предоставленных кредитов.

В рамках проекта планируется построить нескольких многоквартирных жилых домов, в которых будут жить молодые специалисты завода. Квартиры им будут предоставлять сроком до 5 лет. Платить они будут только за коммунальные услуги, но при этом не более 10% от общего дохода семьи. Проект ЧТПЗ по строительству корпоративного жилья станет "пилотным" для России и в дальнейшем на его основе сформируют госпрограмму для всей металлургической отрасли России.

Что касается не корпоративных, а муниципальных "доходных домов", то первые такие дома в России уже появились. Например, в Новокузнецке (Кемеровская область) построили два таких многоквартирных дома для студенческих семей и молодых ученых. Аренда двухкомнатной квартиры в таком доме стоит в 2,2 тысячи рублей, плюс коммунальные платежи. А такая сумма по карману даже студентам.

Обозреватель Елена Глушкова