Доступное жилье в доходном доме

Interfax-Russia.ru – Программа развития рынка съемного жилья разработана на Южном Урале.

Один доходный дом в Челябинске уже есть – на улице Чайковского. Как рассказали Interfax-Russia.ru в региональном министерстве строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства, квартиры в доме сдаются в аренду, причем плата достаточно высока, не каждому по карману. Но скоро ситуация изменится и съемные квартиры помогут сделать жилье доступным гораздо большему количеству южноуральцев.

"Уже сегодня мы могли бы ввести в строй 8-10 многоквартирных домов под аренду – пояснил заместитель областного министра строительства Сергей Сихарулидзе. – Причем это будут новые квартиры. Региональный проект развития рынка коммерческого жилья сейчас дорабатывается, проходит согласования на федеральном уровне".

О массовом возведении доходных домов говорили давно, но целый ряд объективных обстоятельств сдерживал такое строительство. До экономического кризиса 2008 года рынок недвижимости был основательно перегрет, а ипотечное кредитование давало возможность приобретать жилье представителям среднего класса. Однако послекризисные годы приучили "середняков" более осторожно оценивать свои ресурсы. Как сообщал Interfax-Russia.ru со ссылкой на министерство регионального развития РФ, на сегодняшний день до 400 тыс. российских семей, стоящих в очереди на социальное жилье, уже сейчас согласились бы жить в комфортных съемных квартирах. Поскольку получить квартиру они смогут к 2060 году.

"Развитие института "доходных" домов – существенный толчок к более гибкой и мобильной трудовой миграции населения. Один из существенных механизмов поддержки и развития промышленных кластеров; привлечения в регионы инвесторов, готовых вкладывать средства в развитие территорий, строительство новых производств", - заявил в апреле этого года заместитель министра регионального развития РФ Константин Королевский в ходе всероссийского совещания по вопросам развития рынка арендного жилья в России.

И вот теперь на Южном Урале готовы приступить к реализации программы строительства доступного жилья в доходных домах.

"Надо понимать, что в процесс вовлечены три стороны – государство, строители и потребители, то есть граждане, готовые жить в арендном жилье и платить за него, - поясняет Сергей Сихарулидзе. – Впрочем, потребителем может выступать и юридическое лицо, если, к примеру, на предприятии действует корпоративная жилищная программа".

Возникает вопрос – где регион будет брать средства на строительство? Арендное жилье будет окупаться гораздо медленнее, чем, если бы те же квартиры продавались в собственность. По мнению замминистра строительства Челябинской области, деньги пойдут через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Кроме того, не стоит сбрасывать со счета частного инвестора, заинтересованного в размещении "длинных денег".

"Я считаю, владение этими домами и сдачу квартир в найм государству вообще отдавать нельзя, - заявил Interfax-Russia.ru директор ЗАО "Корпорация СТРАТУМ" Олег Пермяков. - Это дело для частного бизнеса. При сегодняшних темпах инфляции и ставках банковских кредитов срок окупаемости доходного дома составляет не меньше 10 лет. Не будем забывать, что государственные деньги на самом деле — это деньги налогоплательщиков, они не должны закапываться попусту!".

По оценкам Пермякова, сделанным на основании маркетинговых исследований, емкость рынка арендного жилья в Челябинске примерно 35 тыс. квартир. "Считаю, что сегмент доходных домов в Челябинске должен ограничиться цифрой 7- 10 тысяч квартир, не более, - отметил эксперт. - Если сейчас все, кто могут, ринутся возводить доходные дома и настроят их огромное количество, это станет экономически бессмысленно. Потому что частники не сдадутся без боя и начнут демпинговать".

Со своей стороны в министерстве строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области уверены, что инвестора надо будет привлекать льготными условиями. "Если бы строительство доходных домов было таким сладким куском, то и программа развития не понадобилась бы, бизнес сам бы все развил, - заявил заместитель областного министра строительства Сергей Сихарулидзе. – Для начала нужны изменения в федеральном законодательстве, в жилищном кодексе, в налогообложении. Если с владельца здания, сдающего квартиры в аренду, будут взимать сегодняшний налог на имущество для организаций, то такая нагрузка заставит собственника задирать цены на аренду. Разница в ставке налога для граждан и для организаций двадцатикратная, причем не в пользу юридических лиц".

Кроме того, по мнению представителя регионального министерства строительства, необходимо ввести в кодекс само понятие аренды жилья, арендной платы, определить права и обязанности арендатора и арендодателя и т.д. Рынок съемного жилья в России формировался стихийно, пришла пора сделать его более цивилизованным.

Кстати, по словам Сихарулидзе, строительные компании уверены, что обеспечат любые объемы спроса на арендное жилье. Лишь бы был спрос. "Потенциальные участники программы говорят – не надо стимулировать строительство! Стимулируйте спрос населения, тогда сработают законы рынка, - пояснил чиновник. – Со своей стороны банкиры готовы предоставлять финансовые ресурсы – если будут гарантии со стороны АИЖК и ПИФов по выкупу закладных, то есть гарантии рефинансирования выкупа".

Одним из решающих для будущих доходных домов остается вопрос о земле. Как известно, предоставление участков под застройку сейчас идет через аукционы, а это значительно увеличивает конечную стоимость жилья. Участки под доходные дома, по мнению Сихарулидзе, следует распределять, используя конкурсные процедуры. В этом случае и арендная плата будет ниже.

По поводу ее оптимального размера мнения экспертов расходятся. В областном Минстрое считают, что арендная плата должна быть ниже ежемесячных выплат по ипотечному кредиту за аналогичную квартиру. "Думаю, от 8 до 15 рублей за квадратный метр", - заявил Сергей Сихарулидзе.

У риэлтеров свои расчеты. "Чтобы арендатор задумался, стоит ему брать ипотеку или лучше снять жилье на длительный срок, арендная плата должна составлять 75-80 % от ежемесячного ипотечного платежа, - отметил директор ЗАО "Корпорация СТРАТУМ" Олег Пермяков.- Иными словами, арендная плата должна быть минимум на 20% меньше ежемесячного взноса по ипотеке".

Риэлтер квартирного центра "Энергия" Евгения Соловьева считает, что плата за съемную квартиру должна быть в два раза ниже ипотечного платежа. "Почему многие семьи выбирают аренду, а не покупку собственной квартиры в ипотеку? Ответ очевиден, для того, чтобы оформить ипотечный кредит, необходимы первоначальный взнос и достаточный, более того, подтвержденный ежемесячный доход. Зачастую нет либо первого, либо второго, а иногда и оба фактора отсутствуют, - заявила Евгения Interfax-Russia.ru. – Поэтому до тех пор, пока в нашей стране не будут снижены процентные ставки по кредитам, аренда квартир будет предпочтительнее ипотеки и по новому жилью, и по "вторичке". А соотношение арендной платы и ежемесячного взноса определить довольно сложно, потому что для этого необходимо в каждом конкретном случае знать, на каких условиях может быть оформлен кредит. Мое личное мнение как человека, который живет в съемной квартире: арендная плата должна быть в два раза меньше, чем ежемесячный взнос по ипотеке!"

Впрочем, при всей разнице мнений эксперты сходятся в одном: в ближайшем будущем рынку арендного жилья перегрев не грозит. Как заявил Interfax-Russia.ru руководитель квартирного центра "Энергия", правообладатель web-программы "Риэлторская сеть Челябинска" Максим Ландихов, "рынок съемного жилья не перегрет и не будет перегрет, пока мелкие инвесторы будут покупать для себя и сдавать квартиры. Если придет крупный инвестор, который будет сдавать доходные дома "пачками", тогда рынок, безусловно, упадет".

До конца лета южноуральская программа развития рынка съемного жилья будет окончательно сверстана и утверждена. Областное министерство строительства обязали за это время отработать действенный механизм ее реализации.

Обозреватель Елена Глушкова