Эксклюзив 21 января 2009 г. 15:54

Директор Свердловского АИЖК Александр Комаров: "Ухудшения условий для наших заемщиков не будет"

Директор Свердловского АИЖК Александр Комаров: "Ухудшения условий для наших заемщиков не будет"

Мировой экономический кризис не мог не сказаться на объемах ипотечного кредитования в России в целом и в Уральском регионе в частности. Многие банки свернули свои ипотечные программы, начался процесс пересмотра процентных ставок по кредитам в сторону увеличения. Все это напрямую влияет на доступность ипотеки, и как следствие, на возможность людей приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия. При этом уровень доходов граждан, как потенциальных заемщиков, так и уже переехавших в новое жилье благодаря ипотечному кредитованию, начал снижаться. В сложившихся непростых условиях актуальность приобрел вопрос реструктуризации ипотечных займов, помощи заемщикам, оказавшимся в трудной экономической ситуации. Об итогах работы и перспективах развития Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) в 2009 году в интервью агентству "Интерфакс-Урал" рассказал директор ОАО "САИЖК" Александр Комаров.

- Александр Васильевич, реально ли сегодня получить заем через агентство? Какова средняя ставка, по которой агентство может его предоставить?

- Прежде всего, с уверенностью могу заявить, что наши клиенты могут не бояться ухудшения условий кредитования. У нас даже в мыслях не было увеличивать процентную ставку по действующим кредитам. А она в САИЖК традиционно одна из самых низких, если не самая низкая на рынке таких финансовых услуг. Это первое. Второе - несмотря на кризис, процесс предоставления ипотечных займов по модели федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) не приостанавливался ни на один день и не прерывался. Да, в IV квартале средняя процентная ставка по нашим займам немного увеличилась, но не в таких масштабах, которыми пугают потенциальных заемщиков.

Чтобы не быть голословным - в конце года мы составили, исходя из нашего ссудного портфеля, портрет заемщика 2008 года. Причем в двух вариантах. Первый учитывает данные по займам, выданным в течение всего 2008 года. Второй вариант - по тем сделкам, которые были заключены за 22 рабочих дня в декабре. По году средняя ставка в Екатеринбурге составила 13,46% при средней сумме займа 1 млн 565 тыс. 215 рублей сроком на 198 месяцев.

Теперь посмотрим портрет декабрьского заемщика. Для чистоты сравнения вновь возьмем город Екатеринбург. Средняя ставка подросла до 14,73% годовых при сроке займа на 205 месяцев. В Нижнем Тагиле, Каменске-Уральском, Первоуральске, Краснотурьинске, то есть в тех городах, где у нас работают отделения, ставка еще ниже. Это не 23-25% годовых, которыми пугают граждан.

С портретами наших заемщиков можно познакомиться в приведенных ниже таблицах.

- Некоторые банки предлагают взять ипотечный кредит и под 28% годовых.

- Предлагают. Но вот хотел бы я посмотреть на человека, который возьмет кредит на таких условиях. По моему мнению, это так называемые запретительные условия. Чтобы банк мог сказать: "ипотечное кредитование у нас есть, мы его не закрыли, мы не уходим с этого рынка, но вот у нас такие условия".

Нам комфортно работать в рамках сложившейся у нас процентной ставки. И, как показывает практика агентства, работать при низкой ставке можно, и при этом работать эффективно - с соблюдением интересов и кредитора, и заемщика. На общем фоне процентных ставок по ипотеке на уровне 18-20% годовых куда пойдет заемщик? Ответ ясен.

- Подведите, пожалуйста, итоги 2008 года. Каким он был для агентства? Что удалось реализовать из планируемого, а что - нет?

- В 2008 году в Свердловской области в рамках федеральной программы было выдано 2666 ипотечных кредитов на сумму 3 млрд 778 млн рублей. Да, это, к сожалению, и в количественном, и в денежном выражении меньше, чем за благополучный 2007 год. Но, если посмотреть на ежеквартальную динамику, то в первом полугодии 2008 года уровень кредитования стабильно превышал аналогичный период предыдущего года. Торможение началось в августе. Снижение объемов кредитования было связано, прежде всего, с макроэкономической ситуацией, с банковским кризисом ликвидности. В декабре практически никто из банков, работающих на территории Свердловской области по общефедеральной программе, ипотечные кредиты не выдавал.

Есть еще один фактор, который нельзя не учитывать. Потенциальные заемщики, оценивая экономическую ситуацию, в том числе и на своих предприятиях, стали более осторожно относиться к вхождению в ипотечное кредитование. И даже те, кто получил одобрение своей заявки на кредит, временно откладывают решение о получении кредита, поскольку не уверены в своих будущих доходах. В нашей практике есть случаи, когда клиент говорил: "Давайте мы подождем до марта-апреля, если там будет все в порядке, то тогда мы придем за кредитом". Мы в агентстве приветствуем взвешенные решения со стороны заемщика.

При этом нужно отметить, что несмотря на общее снижение показателей в 2008 году, САИЖК самостоятельно выдало займов на сумму 1 млрд 326 млн рублей, что на 6,4% превышает показатель 2007 года. Доля агентства в общем объеме ипотечного кредитования по общефедеральной программе на территории Свердловской области в денежном выражении составила 33,2%, в количественном - 39%.

- Государство обещает поддержку заемщикам, которые из-за финансового кризиса не смогут обслуживать ипотечный кредит. Актуально ли это для заемщиков САИЖК? Каков механизм реализации этой поддержки?

- На самом деле мы не разделяем - эти заемщики наши, эти заемщики не наши. Что касается тех заемщиков, которые получили ипотечный кредит по собственным банковским программам - они попадают под программу реструктуризации долга, которая будет проводиться под руководством АИЖК. Преимущество заемщиков, получивших кредит через САИЖК, только в том, что у нас уже есть пакет первичных документов, необходимых для того, чтобы начинать работу.

Хотел бы подчеркнуть, что суть процесса реструктуризации - это не прощение долга, а оказание помощи людям, оказавшимся в трудной экономической ситуации. Но при этом на условиях платности, срочности и возвратности. Прощать никто ничего не будет. Да, вводится послабление, оно будет действовать в течение 12 месяцев. По тем документам, которыми мы располагаем, вырисовывается два сценария реструктуризации. Либо это будет стабилизационный заем, либо смешанный договор, по которому будут совместно выдаваться кредитором и агентством по реструктуризации ипотечной задолженности денежные средства. Цель - погасить ранее предоставленный кредит.

- В чем конкретно будет заключаться помощь?

- Предполагаются более льготные для заемщика условия обслуживания на протяжении первых 12 месяцев действия программы. То есть либо рассрочка платежей на ближайшие 12 месяцев, либо аннуитетный платеж, который через 12 месяцев будет увеличен. Возможно, появятся и другие варианты. Сейчас мы как раз изучаем информацию, предоставленную нам федеральным оператором. В ближайшее время, я думаю, мы получим более подробные методические рекомендации.

По собственной инициативе заниматься реструктуризацией мы не можем. Должно быть заключено соглашение между региональным и федеральным оператором о том, что мы представляем их интересы здесь. И занимаемся непосредственной работой с заемщиком по предварительной оценке возможностей реструктуризации и, в дальнейшем, оформлением документов, регистрационных услуг и последующим сопровождением возврата займа. Либо стабилизационного займа, либо займа (кредита) по смешанному договору.

Через некоторое время, когда мы проведем несколько пилотных сделок и определим алгоритм действий по механизму проработки самих сделок, мы приступим к реструктуризации задолженностей, которые находятся на балансе нашего агентства. А в дальнейшем должны - то есть не если захотим, а просто должны - будем заниматься еще реструктуризацией кредитов, которые были получены в банках по собственно банковским программам.

- А были уже обращения за реструктуризацией ипотечного займа?

- В первые после новогодних каникул рабочие дни к нам в центральный офис и в отделения ежедневно поступает примерно 10 звонков от клиентов. И где-то по 5 человек в день приходят в центральный офис за консультацией, с пакетами документов, которые уже можно рассматривать. Пока под все условия, необходимые для принятия решения о реструктуризации, попала только одна семья. Там и снижение ежемесячного дохода более чем на 50%, и по метражу квартира как раз подходит под те ограничения, которые АИЖК установлены, и по всем другим параметрам тоже. Какого-либо другого движимого имущества у семьи нет, соответственно, за счет его продажи погасить задолженность невозможно. Классическая ситуация. Мы считаем, что январь будет посвящен по большому счету разъяснительной работе. И только после этого начнутся мероприятия по практическому совершению сделок.

Граждане сейчас нуждаются, в первую очередь, в информации. Чем больше информации они получат не от соседа, а именно от нас, тем более верное решение они сами примут.

- Есть мнение, что реструктуризацией долга смогут воспользоваться не более половины заемщиков.

- Я против таких прогнозов. В каждом конкретном случае заявка будет рассматриваться индивидуально. Поэтому заранее заявить половине заемщиков, что мы, мол, выбрасываем вас из программы реструктуризации - это в корне неправильный подход. У каждого заемщика есть право обратиться за временным снижением ипотечных платежей. У нас есть обязанность рассмотреть заявку, и если мы отказали, то обязаны разъяснить гражданину, почему это сделали. При этом не факт, что, получив отказ, скажем, в феврале, гражданин не получит согласия в мае или июле. Все зависит от конкретных обстоятельств и устранения причин первоначального отказа.

Поэтому спрогнозировать объем работы с заемщиками по линии реструктуризации долга мы не можем. Да это и не нужно. Плюс кредиты, которые находятся на балансе банков. По сути дела, работа с заемщиками в рамках реструктуризации долга ничем принципиально не отличается от работы, которую мы осуществляем при первичном кредитовании.

По договору совместного предоставления денежных средств должнику со стороны первичного кредитора и агентства АИЖК вкладывает не более 20% необходимой суммы, и 80% вкладывает кредитор. Ставка по этому кредиту не должна превышать ставку, первоначально установленную в договоре по ипотечному кредитованию.

Кроме того, среди тех, кто придет за реструктуризацией долга, многие брали кредит в 2006-2007 годах. Тогда процентная ставка была на уровне 13-14% годовых. И теперь появляется реальная возможность получить новый заем или кредит по новому договору, но процентная ставка останется той же самой. Только вот в первые 12 месяцев заемщик будет платить гораздо меньше, чем он должен был платить по договору. Нижняя планка платежей - 500 рублей в месяц. Еще раз повторю - цель реструктуризации не в том, чтобы совсем освободить заемщика от платежей. Дорогу к кредитору заемщик не должен забыть. Но заемщик получает возможность укрепить свое материальное положение, чтобы через 12 месяцев приступить к плановому погашению кредита.

- То есть ажиотажного наплыва клиентов, жаждущих реструктуризации, пока нет?

- Я думаю, этого и не будет. Более того, этого не хотелось бы. Процесс только начался, он будет продолжаться весь 2009 год. Времени впереди достаточно. Процедура для всех новая, требуется не только практика, но и более подробная информация по оформлению сделок. Приведу такой пример: если посмотреть на стандарты, предоставленные в отношении первичного кредитовании, то это документ достаточно объемный. Я считаю, что в результате практической работы по реструктуризации будет создан стандарт реструктуризации, который и по объему, и по наполнению будет ничуть не меньше инструкции по первичному кредитованию. Думаю, в 2009 году все региональные операторы поставят одним из приоритетов своей работы внедрение в практику реструктуризации задолженности по договорам, которые прошли через АИЖК и которые сейчас находятся на балансе федерального оператора и других структур.

Мы сейчас все - и кредиторы, и заемщики - будем учиться.

- Насколько Свердловское АИЖК обеспечено финансированием для предоставления ипотечных займов и рефинансирования закладных по ипотечным кредитам?

- В IV квартале прошлого года мы столкнулись с тем, что федеральное агентство ипотечного кредитования сократило объем рефинансирования. При наличии необходимого объема оборотных средств мы могли бы прокредитовать большее количество людей, чем это произошло. Ничью вину в этом не ищу и не стремлюсь обвинить банковский сектор, у них было много своих проблем, они ограничены нормативами Центробанка.

Всего в 2008 году объем средств на рефинансирование, полученный нами от АИЖК, составил 1 млрд 569 млн рублей, что примерно соответствует аналогичному показателю предыдущего года (1 млрд 587 млн рублей - ИФ).

В 2009 году мы хотим вернуть банки в процесс ипотечного кредитования по федеральной программе. Меры государственной поддержки банковского сектора, которые были объявлены еще осенью 2008 года, как раз сейчас и начинают действовать. Что касается отношений АИЖК и первичных кредиторов, то объем рефинансирования сегодня увеличен, и, в отличие от прошлых лет, когда объем рефинансирования устанавливали ежемесячно, сейчас мы заключаем соглашение с АИЖК по лимиту на первое полугодие 2009 года. Сумма - 750 миллионов рублей. Это дает четкое понимание объемов рефинансирования и возможность планировать деятельность. В пределах этих сумм агентство будет предоставлять собственные займы, работать с банками, чтобы они также начинали предоставлять ипотечные кредиты. Кроме того, в рамках этого лимита будем выкупать те закладные, которые остались не рефинансированы, то есть находятся на балансе банков.

- Правительство Свердловской области в конце декабря приняло решение о внесении в уставный капитал агентства 200 млн рублей. Достаточна ли эта сумма, и на какие цели будут направлены средства?

- Мы довольны тем, что региональные власти понимают и поддерживают общегосударственное видение важности ипотечного кредитования. Решение об увеличении уставного капитала агентства было принято в декабре. Надеюсь, что деньги нам удастся получить уже в ближайшее время. Они нам понадобятся, в том числе и для совместного с банками облегчения платежей тех заемщиков, которые оказались в критической ситуации. Оборотные средства агентству очень нужны.

Но надо уточнить: 750 млн рублей - этот тот объем, который АИЖК готово у нас выкупить в первом полугодии 2009 года. А 200 млн рублей выделяется на увеличение уставного капитала САИЖК, и мы будем их использовать в оперативном порядке как собственные средства. Дело в том, что федеральное агентство не авансирует и не кредитует нас. Для того чтобы мы получили один рубль федеральных средств, мы сначала должны потратить этот рубль здесь, на месте. За счет этих 200 млн рублей появляется большая гибкость, пространство для маневра. Теперь мы можем выкупить закладных у банков на большую сумму, причем в достаточно короткий период времени, а потом их рефинансировать.

- Многие участники программы в минувшем году говорили об ужесточении требований со стороны федерального оператора. Какие изменения произошли в течение 2008 года в стандартах федеральной программы по ипотечному кредитованию? Насколько они обоснованы и как повлияли на развитие кредитования в регионе?

- Мне не нравится само слово "ужесточение". Произошла корректировка условий предоставления кредита и корректировка подхода к оценке потенциального заемщика. Прежде всего, ради повышения качества кредитного портфеля. Да, это привело к тому, что первичный кредитор стал гораздо серьезнее относиться к оценке платежеспособности заемщика. Но в целом изменения коснулись не столько заемщика, сколько остальных участников процесса ипотечного кредитования.

Вновь сошлюсь на данные портрета типового заемщика. Мы видим, что в декабре минимальные суммы займов снизились в сравнении со средними значениями по году. Это означает, что заемщик стал вкладывать больше собственных средств, увеличивать свой взнос. При этом требования к совокупному доходу семьи, вступающей в ипотеку, не увеличились. Снизилась и сумма среднего ежемесячного платежа. Так что об "ужесточении" требований говорить не приходится.

Да, сегодня формируется отложенный спрос на жилье и, соответственно на ипотечные кредиты и займы. Но это закономерно, и кредиторы, и заемщики проявляют разумную осторожность. Кроме того, часть заемщиков почему-то ожидают обвала цен на рынке жилья. Я не строитель, но по нашим прогнозам, обвала не будет. Будет корректировка в сторону понижения, но не обвал. Ожидать, что квадратный метр жилья в Екатеринбурге, например, будет продаваться по 15-20 тысяч рублей, не имеет смысла. Более того, при условии улучшения экономической ситуации в стране может произойти всплеск спроса на кредиты и, соответственно, жилье. А это повлияет на цены в сторону увеличения.

- У Свердловского АИЖК 4 отделения и 5 представителей в городах области. Планируется ли расширять эту сеть в 2009 году? Что Вы ждете от наступившего года? Каковы перспективы ипотечного кредитования на Среднем Урале?

- Увеличивать количество отделений мы, по понятным причинам, не планируем. Но мы сохраняем наши подразделения на местах, ведь они обслуживают не только жителей того города, в котором расположен офис отделения, но и жителей окрестных населенных пунктов.

Очень важной частью работы отделений станет работа по реализации механизма реструктуризации займов и кредитов. Нам предстоит много учиться, чтобы эта работа шла в соответствии с требованиями федерального агентства, запросами со стороны клиентов САИЖК, банков-партнеров.

А что касается перспектив - будем продолжать работу. По объемам рефинансирования на текущий год мы видим нормальную перспективу. Вопрос в выдаче кредитов-займов и активности банков, работающих по этой программе. Надеемся, что они объемы кредитования поддержат. Мы, со своей стороны, сделаем все, чтобы у жителей Свердловской области оставалась возможность получить заем или кредит на покупку жилья, на улучшение жилищных условий по разумной цене, которая устраивает и заемщика, и кредитора.

Портрет типового заемщика
(ссудный портфель ОАО "САИЖК" 2008 г)

 

Нижний Тагил

Каменск-Уральский

Первоуральск

Екатеринбург

Краснотурьинск

Средний возраст заемщика, лет

32

34

33

34

32

Средняя сумма займа,
тыс. руб.

995 732

842940

1 129 980

1 565 215

899 677

Средний срок займа, мес.

184

196

221

198

193

Средняя процентная ставка, %

13,2

13,44

13,83

13,46

13,41

Средний совокупный доход, руб.

32 250

27 147

36 105

50 330

29 045

Средний ежемесячный платеж, руб.

12 685

10 671

14 176

19 778

11 421

Портрет типового заемщика
(ссудный портфель ОАО "САИЖК" по декабрю 2008 г)

Читайте нас в
  • ya-news
  • ya-dzen
  • google-news
Показать еще

 

Нижний Тагил

Каменск-Уральский

Первоуральск

Екатеринбург

Краснотурьинск

Средний возраст заемщика, лет

39

36

34

32

323

Средняя сумма займа,
тыс. руб.

778 333

563 000

912 077

1 341 000

540 250

Средний срок займа, мес.

181

192

183

205

165

Средняя процентная ставка, %

14,65

14,49

14,59

14,73

14,25

Средний совокупный доход, руб.

27 000

19 120

31 470

45 398

18 895

Средний ежемесячный платеж, руб.

10 724

7 572

112 491

17 971

7 512