По итогам 2021 года в России планируется сдать 86 млн кв. м жилой недвижимости. В этом году перед строительной отраслью появились новые вызовы: удорожание строительных материалов, нехватка кадров на стройках, рост ипотечных ставок. Что должны предпринять власти, чтобы выйти на плановый показатель ввода жилья 120 млн кв. м в год к 2030 году, и какие девелоперские продукты сегодня отвечают запросам потребителей, в интервью "Интерфаксу" сообщил руководитель группы компаний "Атлас Девелопмент" и вице-президент Ассоциации строителей России по Уральскому федеральному округу Владимир Городенкер.
- Владимир Борисович, ранее УФАС заявляло, что только за первое полугодие 2021 года цены на стройматериалы превысили 50%, в частности, на металлопродукцию выросли примерно на 55%, на пиломатериалы и теплоизоляционные материалы - на 50%. Какие решения в этой ситуации находите вы?
- Это больно ударило и по девелоперам, и по строительным подрядным организациям. Это рынок, с ним приходится работать. Но ведь вслед за материалами сопоставимо выросла цена на жилье для покупателей. Мы стараемся экономить на внутренних издержках, к сожалению, не всегда удачно получается это сделать. На проекте - на инженерных системах, на материалах - мы не экономим, потому что это наша репутация.
Раньше поддерживать хорошие продажи помогала льготная ипотека, сейчас ее условия изменились, мы видим охлаждение покупательского спроса. Среди аналитиков есть теория, что удорожание себестоимости жилья на 1% отсекает 10% клиентов. Наверное, мы с ней согласимся. Но падения цен мы не ожидаем, потому что им некуда падать - колоссально выросла себестоимость строительства.
Откладывать проекты в 2022 году мы не планируем, напротив, к 2025 году рассчитываем выйти на 100 тыс. кв. м. в год. Часть девелоперов, конечно, будет корректировать свои планы. Мы видим, что мелкие застройщики уходят с рынка. Вообще я думаю, что этот тренд в отношении мелких, несистемных застройщиков будет сохраняться.
- Что касается цен на недвижимость, какие у вас ожидания на 2022 год?
Жилье дорожает не так быстро, как стройматериалы, к сожалению для нас. У нас издержки растут не только в части роста цен на стройматериалы: очень резко увеличилась ставка проектного финансирования, уже в этом году она превысила 3%. Кроме того, мы все еще видим высокий спрос на недвижимость. По данным Уральской палаты недвижимости, квартир на продажу на первичном рынке выставлено рекордно мало: минимум за последние 5 лет. Инфляционные ожидания потребителей очень высокие. Поэтому цены на недвижимость в следующем году продолжат расти: все еще идет корректировка цен на стройматериалы. Буквально в сентябре стоимость металла немного снизилась, а уже сейчас вновь выросла. Мы ожидаем, что стоимость жилья в 2022 году увеличится минимум на 10%.
- После введения новых коронавирусных ограничений в Свердловской области наблюдаете изменение потребительского поведения?
- Введение QR-кодов на нас не особо повлияло, люди как покупали недвижимость, так и покупают. Все уже привыкли работать удаленно. Мы, конечно, предлагаем оценить наши квартиры, не выходя из дома, при помощи "3D-ходилок", но у нас все-таки консервативные покупатели. Они хотят прийти, пообщаться лично, посмотреть демо-этаж, прикинуть, как будут расставлять мебель.
- Из-за пандемии строителям пришлось столкнуться не только с ростом цен на стройматериалы, но и с нехваткой кадров. Ранее власти Москвы заявляли о планах поэтапно выводить мигрантов со столичных строек. Как думаете, в Свердловской области это сделать реально?
- Рабочих действительно не хватает. Затраты на рабочую силу также выросли на 50%. Не хватает не только рабочих, но и подрядчиков, инженерного и управляющего состава. Это при том, что рынок наш растет и развивается. Что касается идеи отказа от мигрантов на стройках, то я думаю, что это нереально. У нас и без того колоссальная нехватка кадров, и это даже не вопрос цены. Нормальная мировая практика, когда трудовые мигранты работают на стройплощадках, и я не вижу в этом ничего плохого.
- Какие еще тенденции в строительной отрасли наблюдаете?
- Если в ближайшие годы не появится каких-то льготных программ для застройщиков, то рынок будет находиться в некотором "боковике". Если у нас государство хочет построить 1 млрд кв. м жилья к 2030 году, нужна поддержка, и не застройщиков, а покупателей, благодаря этому мы сможем получить дополнительные продажи. Я прогнозирую то, что государство все-таки вернет на этот рынок льготные ипотеки. Не процентная ставка разогнала стоимость жилья, как говорят, - ни в коем случае. Если древесина подорожала в 2,5 раза, металл - в 2 раза, фасады - в 3 раза, то при чем тут ставка? Вообще ставка 6% должна быть не льготной, а максимально возможной.
Вижу тренд на концептуальные проекты. Проекты, где нет социальной, бытовой, транспортной инфраструктуры, не будут иметь перспектив. Будущее за жилыми комплексами, где есть все необходимое для жизни. Например, в ЖК "Парк столиц" у нас будут находиться детские сады, фитнес-центр, аптека, магазины, кафе. На территории жилого комплекса можно будет даже сделать операцию.
Я думаю, что глобально будет продолжаться тренд снижения средней площади квартир из-за падения доходов людей. Мы тоже это делаем, когда площадь квартиры уменьшается, естественно, и чек на нее снижается. Но наши клиенты не теряют от этого, потому что наши жилые кварталы имеют развитую инфраструктуру. Появляется возможность проводить время не в квартире, а на прилегающих территориях.
- Вы назвали такой подход "жилой экосистемой". Как пришли к этой концепции?
- Сейчас многие делают экосистемы - Сбербанк, Яндекс. Мы увидели, что наша концепция - тоже экосистема, 90% того, что вам нужно в жизни, вы можете получить в жилом комплексе в шаговой доступности.
Сейчас мы регистрируем патент на имя "жилая экосистема". Если завтра кто-то использует это название, а продукт будет другой - произойдет недопонимание. Сейчас мы работаем с Госдумой, хотим сделать "жилую экосистему" рекомендательным стандартом для строительной отрасли.
- Себестоимость такого жилья, вероятно, больше. Не получается ли цена недвижимости на выходе слишком высокой для покупателя?
- Да, места общего пользования увеличивают себестоимость. Мы закладываем это в стоимость квартир, но все-таки сильно "задирать" цены не можем - это рыночный инструмент. Поэтому реализация проекта происходит, в том числе, за счет нашей прибыли. Пока нам рано получать "премию" к рыночной цене, потом что в живом виде экосистемы еще не существует, это только проект. В этом году мы сдаем только первую очередь ЖК. Когда через 2,5 года будет сдано три очереди, это 7 домов, покупатели оценят, как удобно пользоваться этим продуктом. После этого начнет формироваться добавочная стоимость: жилье за счет наличия инфраструктуры будет строить дороже. Сейчас люди, покупая квартиры в "Парке столиц", платят авансом в надежде, что это будет хороший проект.
- Недавно вы совместно с мэрией провели совместный конкурс на проект арт-объекта, который расположится рядом с перекрестком улиц, где размещается "Парк столиц". Планируете реализовывать его?
- У нас огромная прилегающая территория. Изначально проект предполагал парковку, но мы поняли, что это не очень красиво, поэтому решили сделать еще и сквер. Команде пришла идея сделать здесь подарок городу: поставить интересный арт-объект, который украшал бы район. У нас есть победитель, проект предполагает светящиеся башни-небоскребы. Картинка красивая, а воплощение на наш взгляд будет затруднительным: непонятно, как это обслуживать, насколько объект будет долговечным. Кроме того, Екатеринбургу придется дополнительно платить за электричество, так как это территория городская. Сейчас мы оцениваем, не будет ли объект обременительным для города. Но в любом случае победителя мы наградили и в той или иной форме реализуем идею.
- Одно из направлений вашей работы - коммерческая недвижимость, вы реализуете крупный проект, логопарк "Кольцовский". Уже сформировался пул арендаторов?
- Не могу разглашать названия компаний до заключения договора, мы ведем переговоры. Этот бизнес менее рентабельный, чем жилая недвижимость, но интересный. Сейчас очень большой спрос на помещения со стороны федеральных компаний: e-commerce активно развивается, компании интересуют склады площадью от 20 тыс. кв. м до 80 тыс. кв. м "в одни руки". Мы видим сегодня глобальный тренд на развитие складов А-класса.
Склады для таких компаний создаются в формате built-to-suit, когда строительство ведется по техническому заданию заказчика. Эти склады могут отличаться, например, нагрузкой на пол, мезонинами, наличием морозильных и холодильных камер. Естественно, это закладывается в стоимость проекта. Также закладываются риски: если клиент съедет, то нужно будет проводить реконструкцию специфичного склада.
"Кольцовский" занимает 140 га земли, потенциально там будет 400 тыс. кв. м. коммерческой недвижимости. На текущий момент у нас осталось буквально 20 га свободной земли. Планируем, что полностью готов логопарк будет в 2025 году. Сейчас мы строим склад на 30 тыс. кв. м для одной из федеральных компаний, e-commerce, мы сдадим его в долгосрочную аренду на 10 лет.
- Пришлось поднимать арендные ставки в "Кольцовском" на фоне кризиса?
- По нашим оценкам, за последние 8 месяцев рост себестоимости строительства складов составил 55%, жилье подорожало примерно на 40%. Склады подорожали больше, потому что при их строительстве используется больше металла (слава богу, цены на него "откатились" немного назад). Плюс в складах очень важна ставка рефинансирования, потому что 70% стоимости проекта - это банковское финансирование. Сейчас мы взяли паузу на подписание договоров с компаниями. Они пытаются обосновать стоимость аренды на советах директоров и инвестиционных советах, пересматривают годовые бюджеты. Но дешевле мы уже отдать не можем, нам банк даже проектное финансирование не даст, если арендная ставка не будет покрывать издержки.
- У "Атлас Девелопмент" были планы начать работать в Сочи и Москве. Как идут дела?
- Мы приобрели земельные участки под создание гостиниц в Сочи, планируем, что в следующем году у нас начнется строительство первого объекта. У нас там все в порядке с точки зрения разрешительной документации, мы уже организовываем полноценный филиал. Сочи привлекательный туристический город, мы видим в нем потенциал. С Москвой все сложнее, не хватает на все ресурсов, людей. Поэтому step-by-step, туда мы пока не добрались.
- В Екатеринбурге планируете осваивать новые локации? Сейчас компания стоит в основном в центре города...
- Мы видим сейчас свое присутствие только в центре или рядом с ним, потому что делаем дорогой продукт, на окраине его будет тяжело продать. Плюс мы делаем концептуальные продукты, они требуют определенной локации.
- Екатеринбург - очень компактный населенный пункт, поэтому свердловских застройщиков часто ругают за точечную застройку в центре города. Согласны с критикой?
- Я считаю, что это не проблема. Мы должны заниматься точечной застройкой, потому что она развивает территории. При точечной застройке всегда пятно застройки меньше. Девелопер однозначно сделает высокий дом, соответственно, появится придомовая территория, скверы, обновятся сети. Конечно, я против того, чтобы между двух домов втыкать третий дом. Вообще я за реновацию центра, у нас очень много старых некрасивых зданий. Надо, чтобы город был красивее, сети моложе, появлялись территории для прогулки. Реновация - это будущее, от этого не деться никуда, все города через это пройдут.
- К слову о реновации, в Свердловской области запущена программа комплексного развития территорий. Как оцениваете нововведение?
- Я вижу перспективы в этом направлении. Сейчас мы строим на месте частного сектора, там были собственники, которые хотели получить за свой участок столько, как будто он находится в Монако. Но заплати одному - и все захотят также. Это, естественно, оттянуло для нас реализацию проекта и уменьшило его рентабельность. На первой очереди из-за одного жильца нам вовсе пришлось менять объект и двигать дом. Когда человек понял, что вокруг будет придомовая парковка, согласился на более-менее приемлемые условия. При КРТ есть порядок: человек получит либо новую квартиру, либо рыночную компенсацию. Когда существуют правила, застройщик может планировать и экономику, и сроки. Проблемные места будут однозначно, но их "причешут" уже в рабочем порядке.
- В Екатеринбурге уже определили первые участки под КРТ. Они находятся на Эльмаше и Уралмаше, там располагаются дома военного и послевоенного периодов. "Атлас Девелопмент" рассматривает для себя эти участки?
- Участок не сказать, что хороший, но и не плохой. Лично нам эта территория неинтересна. Мы просчитывали экономику двух проектов, получается очень затратно. Реализовывать на этих участках проекты дорого - раз, это длительный процесс - два, необходимо сделать много административной работы - три. Дело не только в локации - пока мы не видим реальных механизмов работы с гражданами. Представляете, если кто-то из жителей будет против участия в КРТ? Получится некое лоскутное одеяло: эти хотят, эти не хотят - организовать грамотно работу на территории не выйдет. Люди особо не хотят участвовать в КРТ, в силу каких-то своих причин они хотят жить в старых домах.
Сейчас администрация Екатеринбурга должна организовать всех собственников для голосования по включению в программу КРТ, по каждому дому должно набраться две трети голосов. Если люди проголосуют "за", то с ними уже можно работать. Крупные застройщики имеют большой земельный банк, КРТ - это возможность для небольших застройщиков получить хоть какой-то ресурс для работы.
