Ипотека без рисков

Interfax-Russia.ru – Челябинский губернатор предлагает расшевелить ипотечный рынок за счет выпуска облигаций под гарантии региона.

Губернатор Челябинской области Михаил Юревич договорился с министром финансов РФ Антоном Силуановым о создании рабочей группы, которая рассмотрит вопрос о расширении полномочий регионов в части развития ипотечного рынка. Если решение окажется положительным, Челябинская область сможет выпускать облигации под гарантии регионального правительства, а это позволит снизить ставки по ипотеке на 2-3 процентных пункта. Губернатор полагает, что Челябинская область ничем не рискует, а подстегнуть ипотечный рынок к дальнейшему развитию такая мера поможет.

Впервые об ипотечных облигациях под госгарантии Михаил Юревич заговорил еще в августе 2012 года.

"Ипотечные кредиты, выданные некоторым категориям граждан, можно формировать в пул, выпускать под него облигации под гарантии правительства региона", - заявлял журналистам губернатор. Правда, признавал он, для этого необходимо внести поправки в федеральный закон "О защите конкуренции".

Прошел почти год, и губернатор озвучил ту же мысль президенту РФ Владимиру Путину. Михаил Юревич рассказал, что в жилищном строительстве отмечен небольшой спад, поскольку подорожала ипотека. Выпуск же "гарантированных" облигаций позволит снизить ставку по ипотеке для населения до 10%, тогда как сейчас средняя ипотечная ставка в регионе составляет 13%-14%.

Владимир Путин в ответ заметил, что в условиях кризиса возможно и неблагоприятное развитие событий, когда покупательная способность населения падает, но признал, что "идея сама по себе не новая и неплохая", хоть и нуждается в доработке. Для этого, собственно, и создается рабочая группа.

Минимальная процентная ставка по ипотечным кредитам в Челябинской области составляет 11% – такие условия, например, предлагает Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ).

В правительстве Челябинской области Interfax-Russia.ru сообщили, что, если полномочия регионов будут расширены и облигации выпущены, то требования к заемщикам ужесточать не придется, поскольку часть рисков банков берет на себя регион. То есть ипотека под 10-11% будет доступна для многих, кто вообще в состоянии купить жилье в кредит.

Также в правительстве ожидают повышения платежеспособного спроса, что влечет за собой увеличение средств застройщиков, объемов строительства жилья и, как следствие, снижение его стоимости.

Сегодня минимальная цена одного квадратного метра в новостройке в Челябинске составляет 37-39,4 тыс. рублей, средняя цена 42,5-44 тыс. рублей. Но насколько в перспективе может снизиться стоимость квадратного метра – не известно.

Зато, по мнению региональных властей, уже сейчас понятно, что ипотечные облигации будут пользоваться спросом.

"Сегодня объектов инвестирования для финансовых институтов мало, поэтому ипотечные облигации с фиксированным доходом будут востребованы на рынке", - уверены в правительстве.

Эксперты рынка также полагают, что облигации будут пользоваться спросом, но при этом сомневаются, что снижение процентных ставок по ипотеке существенно увеличит количество и объем выданных ипотечных кредитов.

Аналитик "Инвесткафе" Екатерина Кондрашова сообщила Interfax-Russia.ru, что спрос на облигации под госгарантии региона, как правило, зависит от инвестиционной привлекательности субъекта федерации.

"На мой взгляд, в данном случае такие облигации будут пользоваться спросом", - считает Екатерина Кондрашова.

Кстати, у Челябинской области уже есть успешный опыт размещения облигационных займов под гарантии региона, правда, для строительства новых объектов.

Так, ОАО "Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки" (ЮУ КЖСИ) в феврале завершило размещение облигаций 1-й серии объемом 2,5 млрд рублей. Спрос на бонды превысил предложение более чем в 2,2 раза и составил около 6 млрд рублей. При открытии книги заявок ориентир ставки 1-го купона составлял 10-10,50% годовых. Впоследствии маркетинговый диапазон был пересмотрен в сторону понижения - до 9,9-10% годовых.

В случае с выпуском облигаций для ипотечного кредитования, как заявлял Михаил Юревич, проценты по таким бондам составят 7,5-8,5% годовых, соответственно, снижение ставок ипотеки до 10-11% вполне возможно.

В свою очередь аналитик "Инвесткафе" отметила, что "такая ставка по облигациям довольно распространена на рынке ипотечных облигаций" и, действительно, за счет частичного покрытия рисков, возникающих при ипотечном кредитовании, ставки по ипотечным кредитам можно будет снизить до 10%. Но это, скорее всего, предел.

"Ниже она (ставка – ИФ) вряд ли пойдет, поскольку в кредитную ставку, как правило, закладываются стоимость фондирования, маржа банка, уровень ставки рефинансирования, и всевозможные риски", - рассказала Екатерина Кондрашова.

Она подчеркнула, что снижение ставки в пределах двух-трех процентных пунктов, безусловно, оживит ипотечный рынок, однако не стоит ожидать здесь сильных изменений.

"Для развития такой ситуации (резкого роста ипотечных кредитов – ИФ) ипотечная ставка должна находиться в пределах 7-8%", - считает аналитик.

Президент Южно-Уральской ассоциации риэлторов Арсен Унонян полагает, что объем выданных ипотечных кредитов может вырасти примерно на 10%.

"Если кроме ЮУ КЖСИ появится несколько операторов, которые будут предлагать процентную ставку ниже рынка, то и федеральные, и местные игроки подтянутся до этого уровня, начнется конкуренция и снижение ставок", - сообщил Interfax-Russia.ru Арсен Унонян.

По его словам, средний размер ипотечного кредита в Челябинской области составляет 1,2 млн рублей, выплаты – порядка 15 тыс. рублей в месяц. Снижение ипотечной ставки до 10% позволит на две-три тысячи рублей уменьшить ежемесячные выплаты, либо взять ипотеку на большую сумму и приобрести более качественное жилье.

То есть для тех, чье материальное положение не позволяет купить квартиру в кредит, снижение процентных ставок по ипотечному кредиту даже на два-три процентных пункта, ничего не изменит. А жителям региона, уже готовым взять ипотеку, снижение будет только на руку. Кроме того, бюджет региона не понесет финансовой нагрузки (только риски), но, как отмечают эксперты, даже они будут минимальны.

Обозреватель Александра Качалова