Высота риска

Interfax-Russia.ru – Футуристические проекты строительства небоскребов становятся реальностью для России, но спотыкаются о несовершенство законодательной базы и сдержанный спрос.

Количество зданий в России высотой более ста метров перевалило за сотню и продолжает увеличиваться. В ближайшие год-два в российских городах будут введены в эксплуатацию несколько небоскребов, также планируется строительство еще ряда сверхвысотных зданий. Специалисты говорят, что строить можно сколь угодно много и высоко, вопрос в том, будет ли спрос на эти дорогие квадратные метры, а они по определению не могут быть дешевыми. О подводных камнях высотного строительства рассуждали эксперты на международном форуме небоскребов "100+ Forum Russia 2014" в Екатеринбурге.

Из 101 здания выше ста метров в России 83 находятся в Москве, остальные в регионах страны: в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Грозном, Красногорске, Самаре, Волгограде, Красноярске, Сочи и Казани. Из 30 наиболее высоких объектов 29 в Москве и лишь один в Екатеринбурге – это бизнес-центр "Высоцкий" высотой 188 метров.

Также в Екатеринбурге на подходе башня "Исеть" высотой 209 метров, которая возводится в рамках масштабного проекта "Екатеринбург-Сити", реализуемого холдингом УГМК. "Исеть" введут в эксплуатацию в первой половине 2015 года, а затем предполагается строительство еще трех небоскребов, а также общественной зоны с торговыми, досуговыми и социальными объектами.

"Мы не стремимся сделать торговлю в центре города, мы стремимся создать центр притяжения людей, прежде всего", - заявлял директор ООО "УГМК-Холдинг" по капитальному строительству и инвестициям Сергей Ерыпалов на презентации проекта в рамках форума.

Он отметил, что точные сроки строительства других небоскребов не определены, реализация всего проекта "Екатеринбург-Сити" рассчитана на 20-25 лет.

"Строительство высотных зданий - большой объем инвестиций. Примерно 100 тыс. кв. м площадей вводится единовременно, поэтому очень осторожно и тщательно подходим к каждому этапу реализации. Будут инвесторы, потенциальные потребители - конечно, будет строиться гораздо быстрее", - признал Сергей Ерыпалов.

Собственно в них, в потребителях, все дело. Исполнительный директор исследовательско-консалтинговой компании Building&Data Жорж Бинде заметил на панельной дискуссии форума, что если 40 лет назад в мире было несколько проектов зданий выше 179 метров, то сейчас уже более 200 проектов. "Здания становятся все выше, их сложнее заполнять. Есть реальная угроза, что здания могут оказаться незаполненными", - отметил Жорж Бинде.

При том, что технические возможности, как подчеркнул на пленарной дискуссии заведующий лабораторией Научно-исследовательского института строительной физики Российской академии архитектуры и строительных наук Александр Спиридонов, позволяют построить почти любые технологические объекты, вопрос – зачем.

Гендиректор ЗАО "Башня Федерация", которое реализует проект "Москва-Сити", Михаил Смирнов полагает, что небоскребы могут стать точками концентрации бизнеса, а также говорит о престиже для компании иметь офис в небоскребе. "Когда находишься наверху, чувствуешь себя по-другому, совершенно другая энергетика", - уверяет он.

Но не все придерживаются такого мнения. Например, вице-президент Российской академии архитектуры и строительных наук Владимир Травуш полагает, что неплохо бы провести соцопрос на тему качества жизни в небоскребах.

"Говорили, что высокое, а я сомневаюсь. Как будет чувствовать себя пожилой человек?", - задал риторический вопрос Владимир Травуш. Он добавил, что постоянное пользование высокоскоростными лифтами также может влиять на здоровье.

Однако на первое место выходят все же экономические, а не медицинские аспекты. Так, сенатор Совета Федерации, много лет являвшийся мэром Екатеринбурга, Аркадий Чернецкий сообщил во время форума, что для реализации проектов по строительству небоскребов должны сойтись три фактора: амбиции бизнеса, амбиции власти и платежеспособный спрос.

"На мой взгляд, в Екатеринбурге эти факторы сошлись, и с этим мы связываем определенный прогресс в сфере высотного строительства. Но если Екатеринбург является примером удачного сочетания этих факторов, то это совершенно не означает, что всем нужно идти по той же тропинке, она весьма тернистая. У высотной застройки неочевидная экономика и усложненная организационная процедура", - предостерег Аркадий Чернецкий.

Как он позже признался журналистам, административные барьеры для строительства небоскребов настолько сложны, что "нужно быть очень большим энтузиастом, иметь очень серьезную базу, подготовку, чтобы эти минные поля обойти".

Пока в России нет принятых нормативов специально для строительства высоток, но в ближайшее время предполагается этот законодательный пробел устранить. Замминистра строительства и ЖКХ РФ Елена Сиэрра сообщила на панельной дискуссии форума, что Минстрой намерен до 2016 года разработать нормативно-техническую документацию для высотного строительства.

"Мы ставим себе действительно очень сжатые сроки, и, думаю, к 2016 году мы первый этап уже преодолеем", - заявила Елена Сиэрра.

Пока же строят, преодолевая административные барьеры и рискуя. В чем сходятся специалисты, так это в том, что риски снижаются, если строить многофункциональные небоскребы, где часть квадратных метров выделена под офисы, часть – под апартаменты. Это мировая тенденция. И в России из всех существующих небоскребов на сегодняшний день около 55% приходится на жилые и многофункциональные комплексы, 20% - на офисные комплексы и 10% - на гостиницы.

Так, в башне "Исеть" в основном будут расположены апартаменты, на первых этажах - инфраструктурные объекты и предприятия сферы услуг. В башне "Федерация" будут и апартаменты, и офисные помещения.

Но и многофункциональность не является панацеей. Например, в 188-метровом "Высоцком", где есть и апартаменты, и офисные помещения, площади в свое время распродавались крайне медленно. Вопрос реализации площадей будет стоять и перед инвесторами других высотных проектов.

В свою очередь гендиректор "Башни Федерация" Михаил Смирнов полагает, что все площади удастся реализовать. "Мы рассчитываем, что к моменту ввода в эксплуатацию у нас останется примерно половина площадей, а в течение года-полутора после ввода башни в эксплуатацию все продадим", - сообщил Михаил Смирнов агентству "Интерфакс-Урал".

Вместе с тем, как он сообщил Interfax-Russia.ru, заметно общее замедление спроса. "Конечно, года два назад покупатели были активнее. В то же время у нас большой спрос именно инвестиционный, то есть люди покупают с целью вложить, сохранить деньги, сдавать в аренду и на этом зарабатывать. На сегодняшний день это главный локомотив спроса", - отметил гендиректор "Башни Федерация".

Тем не менее, как полагают специалисты, на заселение небоскребов может уйти довольно много времени. "Время, в течение которых идет заселение этих объектов (небоскребов – ИФ), не короткое, это мы знаем, это мировой опыт. В Лондоне некоторые офисные площади десятилетиями заполняются. Для европейского и американского рынка ситуация характерная", - заявил сенатор Совета Федерации Аркадий Чернецкий.

Президент Союза архитекторов России Андрей Боков также напомнил об европейском опыте.

"В Европе сегодня десятки тыс. кв.м высотных зданий, которые были построены в 1970-1980-е годы, находятся в сложной ситуации, многие архитекторы заняты тем, чтобы наполнить их новым содержанием", - констатировал Андрей Боков. Судьба небоскребов в Азии более определенная, хотя бы потому, что там просто меньше места.

России пока не догнать Азию, Европу и США по количеству небоскребов, но по высоте европейских гигантов опередить уже удалось: "Башня Федерации" вышла на отметку 343 метра и стала самым высоким зданием в Европе.

Теперь главное, чтобы расчеты инвесторов сбылись, этот и другие российские небоскребы не повторили судьбу европейских высоток-неудачниц и, действительно, стали "точками притяжения".

Обозреватель Александра Качалова

Присоединяйтесь к Interfax-Russia в "Twitter‘е", "Вконтакте" и на "Facebook"