Удержать арендатора

Interfax-Russia.ru – Собственники торговой недвижимости в Екатеринбурге снижают арендные ставки. Однако к концу года количество свободных площадей в торговых центрах может удвоиться.

Снижение покупательской активности жителей города Екатеринбурга, который уже не первый год удерживает лидерство среди российских "миллионников" по уровню обеспеченности населения торговыми площадями, вызвало ряд сложностей у собственников и операторов торговых центров (ТЦ).

Согласно прогнозу Уральской палаты недвижимости (УПН), количество вакантных площадей в ТЦ к началу 2016 года вырастет до 7-8%, тогда как сейчас примерно 4%. Участники рынка отмечают, что, хоть процент свободных мест незначителен, ситуация все равно непростая, поскольку владельцам площадей приходится предоставлять арендаторам значительные скидки.

В первом полугодии оборот розничной торговли в Екатеринбурге сократился на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это не могло не сказаться на планах ритейла. По данным УПН, некоторые международные торговые сети еще с середины прошлого года стали уходить с рынка.

Те, кто остался, стремится сократить издержки за счет уменьшения занимаемых площадей или переезда на более дешевые площадки. "В итоге за последний год число незаполненных квадратных метров увеличилось практически во всех торговых центрах Екатеринбурга", - подчеркивается в сообщении УПН.

По ее данным, сначала освобождались небольшие помещения, а потом тенденция затронула более крупных арендаторов. В результате объем вакантных площадей за год вырос вдвое, с 2% до 4,2%, составив 35 тыс. кв.м. И это не предел.

Дело в том, что в предыдущие годы количество торговых квадратных метров быстро росло, выведя Екатеринбург на первое место среди городов-миллионников по обеспеченности жителей ТЦ. Но сейчас арендаторов уже не хватает, а торговые центры продолжают строиться, соответственно, их ввод в эксплуатацию ситуацию усугубит.

Как сообщил Interfax-Russia.ru пресс-секретарь администрации Екатеринбурга Денис Сухоруков, если в 2008 году в городе было 16 торговых центров, то в июле 2015 года уже 35. Плюс введена первая очередь ТЦ "Максидом", торговая площадь которого составляет 20 тыс. кв.м. В четвертом квартале этого года предполагается ввод второй очереди данного торгового центра. Тогда же ожидается открытие "Пассажа", который прибавит еще 30 тыс. кв.м торговых площадей. А в следующем году планируется ввод V очереди "Гринвича".

"Безусловно, ввод новых торговых центров усилит конкуренцию", - отметил в разговоре с Interfax-Russia.ru полномочный представитель гильдии управляющих и девелоперов в Свердловской области Андрей Бриль. Но, по его словам, сейчас, хоть и наблюдается увеличение вакантных площадей, до драматических событий на ранке дело не дошло.

"Есть спад платежеспособного спроса, есть падение оборота розничной торговли. Но те торговые центры, которые правильно организованы, имеют хороший пул арендаторов, не пострадают", - полагает Андрей Бриль. По его словам, трудно придется тем ТЦ, у которых проблемы были и раньше, но нивелировались общим ростом розничной торговли.

Тем не менее, представителей ритейла больше не становится, а некоторые уходят, поэтому для многих собственников торговых площадей выбор прост: или идти на уступки, или терять арендаторов. Эксперты УПН отмечают, что в ряде ТЦ Екатеринбурга ставки аренды были номинированы в валюте, но теперь валютные договора пересмотрены.

"Скидки не даем, арендные ставки зафиксировали в рублях", - подтвердил этот факт Interfax-Russia.ru директор торгово-развлекательного центра (ТРЦ) "Гринвич" Дмитрий Сарапульцев. Он уточнил, что произошла некая ротация арендаторов, но, тем не менее, большинство площадей заполнено.

"В феврале-марте была волна (ухода арендаторов – ИФ), это были паникеры или же слабые игроки. Но лист ожидания есть до сих пор на некоторые форматы площадей. Так, стометровые помещения все сданы в аренду, а 200-метровые, наоборот, свободны, а желающих нет", - констатировал Дмитрий Сарапульцев. Насчет наполняемости пятой очереди "Гринвича", которую предполагается открыть в следующем году, он настроен оптимистично. "Я думаю, заполним", - добавил он.

Другой уступкой собственников площадей, как подчеркивается в сообщении УПН, стала корректировка фиксированных ставок. В итоге за последние пять кварталов средняя ставка аренды по городу опустилась почти на 11%, с 3,17 тыс. рублей за кв.м в месяц до 2,835 тыс. рублей. На деле ситуация может оказаться еще хуже. Руководитель одного из ТЦ на условиях анонимности признался Interfax-Russia.ru, что их арендаторам предоставлен дисконт, в среднем, в размере 20-30%, а в отдельных случаях – 50%.

Дмитрий Сарапульцев, знакомый с ситуацией на рынке, также говорит, что в некоторых ТЦ арендная плата может быть символической. "Сейчас, когда вы идете по торговым центрам, но это, разумеется, не относится к сильнейшим, и видите, что работает магазин, это не означает, что он платит аренду. Возможно, он работает лишь до тех пор, пока не найдется другой арендатор, а он не находится. Вот это искажает статистику занятых площадей", - говорит директор ТРЦ "Гринвич".

Управляющие торговыми центрами факт скидок арендаторам не скрывают, говорят, что это тенденция началась еще в прошлом году. "Стараемся договариваться со всеми по снижению аренды в частном порядке. С 2013 года заявок от новых арендаторов на площади 50 кв.м практически нет, понижение арендных ставок произошло уже в 2014 году. Сейчас ситуация стабильная, процент свободных площадей минимальный", - заявила Interfax-Russia.ru начальник отдела развития ТРЦ "Мегаполис" Ирина Посредникова.

"Мы делаем все возможное, чтобы не было оттока арендаторов, в том числе предоставляем весьма заметные скидки по аренде", - также сообщил Interfax-Russia.ru управляющий торгово-развлекательным комплексом "Парк Хаус" Андрей Олефир.

Он подчеркнул, что предоставлены серьезные преференции по маркетинговой активности арендаторов внутри "Парк Хауса", снижена стоимость аренды рекламных поверхностей, а ряд маркетинговых инструментов предоставляется вообще бесплатно.

"На сегодняшний день мы не потеряли сколь либо значимое количество арендаторов, напротив, привлекли ряд новых", - резюмирует Андрей Олефир.

По мнению экспертов УПН, на рынке сохраняется состояние неопределенности и нервозности, поскольку основные показатели, влияющие на спрос, снижаются. На фоне этого, вероятно, арендные ставки продолжат ползти вниз, потеряв к концу года 10-15%, а на отдельных объектах до 25-30% от уровня начала года.

"Управляющие компании большинства торговых центров сегодня не видят предпосылок не только для повышения цен аренды, но и для их сохранения на текущем уровне", - констатируется в сообщении УПН.

В этом несомненный плюс для арендаторов, если они, конечно, сумеют выжить в условиях снижения покупательной способности населения. А вот разворота на рынке торговой недвижимости стоит ждать лишь тогда, когда начнет восстанавливаться российская экономика. Так что собственники торговых центров и дальше будут вынуждены снижать стоимость аренды, пока не минует опасность потерять арендаторов.

Обозреватель Александра Качалова

Присоединяйтесь к Interfax-Russia в "Twitter‘е", "Вконтакте" и на "Facebook