Ипотечный компромисс

Interfax-Russia.ru – Бум ипотечного кредитования и последовавший за ним экономический кризис породили проблему невыплат кредитов. Увеличение продаж квартир с ипотечным обременением эксперты прогнозируют к концу года.

По оценкам Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), сложившаяся в стране экономическая ситуация поставила под вопрос платежеспособность 40% заемщиков.

Судебным приставам во многих регионах России еще несколько месяцев назад начали поступать решения судов об арестах с целью дальнейшей продажи квартир, купленных в кредит по ипотеке. Так, в Кировской области арестованы и выставлены на торги три квартиры, владельцы которых не смогли платить по ипотечным кредитам. Претензии по ним предъявила Кировская региональная ипотечная корпорация (КРИК).

Лишился взятой в ипотеку квартиры и житель Чувашии. Трехкомнатная квартира общей площадью почти 130 кв.м. была оценена судом в более чем 2,6 млн рублей, долг же ее хозяина перед банком – примерно в 1,3 млн рублей.

АРИЖК прогнозирует, что в текущем году в агентство обратится 25,2 тыс. россиян, испытывающих затруднения с выплатами кредитов. Причем треть заявлений придется именно на Приволжский федеральный округ. Наибольшее число обращений ожидается в Татарстане - 8 тыс. человек, в Самарской области (5,2 тыс.), в Нижегородской области (4 тыс.). Далее идут Башкирия (3 тыс.), Пермская (3 тыс.) и Оренбургская области (2 тыс.).

Впрочем, пока доля квартир с ипотечным обременением в общем объеме продаж недвижимости невысока. "В отличие от развитых стран Америки и Западной Европы, где не менее 15-20% рыночного оборота занимают залоговые квартиры, в России, несмотря на наблюдаемый в последнее время незначительный рост количества подобных предложений, их доля в общем объеме операций с жилой недвижимостью оценивается в пределах 3%", - рассказал Interfax-Russia.ru директор аналитического центра МИАН Алексей Кудрявцев.

По его словам, владельцы квартир предпочитают любым возможным способом изменить свои жилищные условия - переехать к родителям, родственникам, снять квартиру в пригороде и т.п., но сдавать имеющееся жилье в аренду для погашения кредита.

Тем более что и для банков решение о взыскании задолженности в судебном порядке крайняя и нежелательная мера добиться возврата кредита и процентов по нему. "Банки предлагают различные схемы по реструктуризации долга, чтобы поддержать клиентов и дать им возможность восстановить свою платежеспособность", - пояснила Interfax-Russia.ru руководитель нижегородского офиса Городского ипотечного банка Анна Дувакина.

Таким образом, решение о продаже квартиры принимается только тогда, когда все меры к погашению обязательств исчерпаны.

Чаще всего, рассказала Interfax-Russia.ru директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романычева, договор между банком и заемщиком предусматривает два способа обращения взыскания - в судебном и в несудебном порядке. В первом случае реализация заложенного имущества проводится по решению суда с публичных торгов или аукциона. Во втором случае банк и заемщик должны прийти к соглашению о том, что банк имеет право приобрести заложенное имущество для себя или третьих лиц.

При реализации заложенной квартиры с аукциона стоимость недвижимости определяется судом на основании акта оценки, проведенной независимым экспертом. Начальная цена реализуемого на аукционе залога по законодательству не может быть ниже 90% его рыночной стоимости. Но если аукцион признан несостоявшимся, то не менее чем через месяц проводится повторный конкурс, на котором начальная цена может быть уже существенно ниже – до 65% от рыночной стоимости недвижимости.

Однако реализация заложенной квартиры по решению суда с аукциона в нашей стране - крайне редкий вариант. "Признать несостоятельность заемщика весьма непросто, и для банков это последняя и самая нежелательная стадия в решении вопроса", - отмечает директор аналитического центра МИАН Кудрявцев.

Сложность приобретения недвижимости на аукционах собеседник Interfax-Russia.ru связывает и с поиском информации об их проведении. По законодательству, организатор торгов, выбранный ГИС для реализации конфиската, обязан сообщить о дате конкурса за 15 дней до его начала, опубликовать соответствующее объявление в средствах массовой информации. При этом, как пояснил Кудрявцев, нередко организаторы торгов предпочитают сэкономить и размещают анонсы о предстоящем аукционе в малоизвестных СМИ. Поэтому найти продаваемые посредством аукциона квартиры, если специально не заниматься их поиском, крайне затруднительно, что существенно сужает круг претендентов и, соответственно, снижает давление на цену в ходе проведения аукциона.

Чаще всего клиенту предлагается самостоятельно решить вопрос путем продажи квартиры по рыночной цене стороннему покупателю. "Если реализацией объекта занимается сам заемщик (с помощью или без помощи риэлтора), то он может продать по той цене, по которой удастся договориться с покупателем. В этом случае часть денег уйдет на полное погашение кредита, а за оставшуюся часть заемщик сможет приобрести квартиру меньшей площади, или в более дешевом районе", - поясняет руководитель нижегородского офиса Городского ипотечного банка Дувакина.

При этом сделка по продаже заложенной квартиры проходит под контролем банка. "Все расчеты осуществляются внутри банка (при помощи сейфовых ячеек), что гарантирует использование полученных средств на погашение задолженности по кредиту с одновременным снятием обременения", - рассказал Interfax-Russia.ru заместитель генерального директора филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Нижнем Новгороде Андрей Малышев.

Очевидно, что при таком варианте заложенного имущества материальные потери заемщика, да и банка, будут минимальными.

Что касается спроса на квартиры с ипотечным обременением, отмечает Малышев, то такие квартиры с точки зрения покупателя ничем не отличаются от любого другого жилья на вторичном рынке. А факт выдачи ипотечного кредита на квартиру, по его словам, наоборот, может служить косвенным свидетельством юридической чистоты недвижимости, так как банки проводят тщательную проверку, прежде чем выдать кредит.

В свою очередь руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Андрей Степаненко назвал Interfax-Russia.ru позитивным для покупателя тот факт, что процентные ставки по таким кредитам существенно ниже текущих рыночных ставок. Для кредитного учреждения, по его словам, данные сделки также интересны, так как вместо проблемного заемщика банк получает нового, который имеет возможность обслуживать ипотечный кредит в текущей рыночной ситуации.

В целом, спрос на квартиры в залоге зависит от общего спроса на рынке недвижимости, который сейчас объективно ниже предложения. "Запросы на покупку именно ипотечных квартир поступают сегодня крайне редко, что объясняется, прежде всего, их единичными предложениями", - говорит директор аналитического центра МИАН Кудрявцев. По его мнению, когда на рынке сформируется практика реализации залоговых объектов, и она станет действительно понятна населению, активность в этом сегменте, безусловно, повысится.

"По залоговым объектам, как и в целом по рынку, нужно ориентироваться прежде всего на ликвидность: на квартиры, которые можно отнести к более ликвидным, могут претендовать и несколько покупателей, причем их не смущает необходимость дополнительного этапа сделки для вывода объекта из-под залога", - отмечает в свою очередь руководитель нижегородского офиса Городского ипотечного банка Дувакина. По ее словам, это уже можно расценивать как более высокий уровень спроса, нежели на другие объекты, даже не находящиеся в залоге.

Однако, как отмечает директор Нижегородского центра научной экспертизы Романычева, цены, по которым банки продают недвижимое имущество, оказавшееся в залоге, как правило, не ниже рыночных, а в некоторых случаях - на 10-15% выше. Что существенно снижает спрос на квартиры, находящиеся в залоге.

Несмотря на незначительное пока предложение на рынке недвижимости квартир с ипотечным обременением, растущие долги по ипотеке все чаще вынуждают банки выставлять на продажу квартиры неплатежеспособных заемщиков. И, как считает руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Степаненко, с учетом того, что процесс реализации заложенного имущества занимает достаточно длительное время - от двух месяцев до полугода, во второй половине 2009 года число случаев продажи заложенных квартир значительно возрастет.

Вполне вероятно, что увеличение количества выставленных на рынке квартир все же приведет к снижению цен.

Обозреватель Анастасия Николаева

Фото ИТАР-ТАСС